Отказ от сделок с наличными может оздоровить вторичный рынок жилья
Прежде всего эксперты обращают внимание на увеличение безопасности участников сделок.
- Я лично сталкивался с ситуациями, когда покупатели приезжали на сделку с десятками миллионов в рюкзаке. Идти с такой суммой по метро - это не просто риск, а прямое безрассудство. Безнал - единственный способ избежать кражи, потери или банального обмана на месте передачи денег, - поделился с "РГ" руководитель петербургского агентства недвижимости Георгий Патанин.
Запрет наличности в расчетах также нанесет удар по серым схемам, которые до сих пор широко используются для сокрытия реальных источников доходов покупателей и ухода от налогов, добавляет эксперт. В договоре указана одна сумма - условно 10 миллионов, а фактически квартира продается за 15, доплата оформляется под расписку, якобы за "встроенную мебель" или "неотделимые улучшения". Сейчас отследить такие схемы почти невозможно, а безналичный расчет усложнит подобные операции.
Кроме того, уйдут схемы с фиктивными сделками, считает управляющий партнер агентства "Генератор недвижимости" Константин Анохин:
- Например, когда вместо дарения между людьми, не являющимися родственниками, оформляют продажу - только чтобы обойти НДФЛ. Раньше хватало расписки и легенды о сделке. Теперь или прогоняй деньги по счету, или плати налог.
- Мы годами наблюдали, как вторичный рынок тонет в серых схемах, - продолжает гендиректор агентства недвижимости "Прайд Групп" Алексей Бондарев. - Расписки, фиктивные подарки, двойные договоры. Теперь этому положат конец. Да, кому-то придется перестроиться. Но тот, кто работал честно, только выиграет.
В то же время специалисты не питают иллюзий в отношении того, что предлагаемые меры решат все проблемы: вполне возможно, на смену одним хитрым схемам придут другие.
- Защита не станет абсолютной. Деньги на счете не гарантируют чистоту объекта. Проблемы с правом собственности, ошибки в ЕГРН, подставные продавцы - все это остается. Без доступа к истории объекта и механизмов возврата средств покупатель по-прежнему рискует, - говорит эксперт по недвижимости агентства "ОНИКС-Недвижимость" Марина Мальцева.
По ее словам, запрет наличных расчетов делает рынок прозрачнее, но не защищает от системных сбоев. С этим согласен и Валерий Летенков, гендиректор "Агентства инвестиций в недвижимость Москвы":
- Деньги на счету не исключают мошенничества. Схемы с обналичиванием и фиктивными доплатами уже перестраиваются под новый формат. Перевод прошел - деньги сняли - покупатель остался без квартиры и без защиты. Пока в сделке участвуют только продавец и покупатель, а проверка объекта ограниченна, злоумышленники найдут способ обойти правила.
По мнению Валерия Летенкова, чтобы покупатель чувствовал себя защищенным, нужны не только безналичные переводы, но и проверка титульного собственника и быстрая реакция регуляторов.
Как считает эксперт по рынку недвижимости Ярослав Кобаладзе, сегодня речь идет о закреплении сложившейся практики, ведь безналичную схему расчетов уже используют в 85-90 процентах сделок. Но без инструментов проверки объекта мошенники продолжат изобретать новые способы обмана. "Реальную защиту даст не сам перевод, а контроль за всеми участниками цепочки - от собственника до регистратора", - отмечает эксперт.
Осветление сделок через отказ от наличных будет иметь и другие последствия для рынка недвижимости. У любых изменений есть и обратная сторона медали.
- Если продавец вынужден указывать реальную цену в договоре, он выходит на налоговую нагрузку. При продаже до истечения пятилетнего срока владения это 13 процентов от полной стоимости. Эти издержки будут перекладываться на покупателя - и стоимость квартиры вырастет. На практике это уже происходит: налог просто делится пополам, и финальная цена сделки увеличивается, - объясняет Георгий Патанин.
Не все готовы оплачивать полные налоги, особенно если квартира куплена недавно, поэтому число сделок может снизиться, предполагает он.
Банковские комиссии, услуги нотариусов, обязательное страхование - все это ляжет на плечи участников сделки, соглашается Валерий Летенков:
- На крупных суммах даже минимальный процент превращается в ощутимые десятки тысяч рублей. Эти издержки заложат в цену - жилье подорожает на 1-3 процента, в отдельных регионах - до 5 процентов.
По словам эксперта, рынок станет прозрачнее для государства и дороже для покупателей. Часть продавцов просто откажется от сделок - если нет возможности спрятать реальную сумму, то теряется выгода.
Ярослав Кобаладзе замечает, что вероятное ограничение на покупку жилья за наличные уже давит на рынок, приводя к удорожанию сделок и торможению активности.
- Рынок может просесть на 5-10 процентов, особенно в сегменте, где раньше занижали цену и доплачивали наличными. Теперь такие схемы становятся рискованными или невозможными. Часть продавцов просто ушли с рынка, - констатирует эксперт.
В свою очередь, Алексей Бондарев уверен, что запрет наличных заставит вторичку встряхнуться, очистившись от сомнительных и откровенно мошеннических сделок.
- После этого в сегмент можно будет запускать программы поддержки, в том числе семейную ипотеку, которую до сих пор не давали на непрозрачные объекты, - говорит риелтор. - Банки начнут видеть реальную цену, а не рисованные цифры. Возможно, это даже снизит ставки - риски-то станут понятнее.
Но главный смысл перевода расчетов в безнал все-таки заключается в том, что покупатель в большинстве случаев получит защищенную сделку, без конвертов и сюрпризов. "И да, это не революция. Это просто то, что давно должно было произойти", - уверен Алексей Бондарев.
По данным риэлтерских агентств, средний срок продажи вторичного жилья в Санкт-Петербурге к июню 2025 года составил 99 суток. С января текущего года он снизился на 21 день, или на 17 процентов. Однако в годовом исчислении срок экспозиции "вторички" вырос на 17 суток. В мае 2024 года петербургская квартира продавалась, в среднем, за 82 дня.
Самая дешевая вторичная однокомнатная квартира в пешей доступности от метро продается в Петербурге за 4,5 млн рублей - у станции "Ломоносовская". Самая дорогая "однушка" стоит 119 млн рублей. Это квартира площадью 95 кв. м в Центральном районе города.
215 тысяч рублей составила медианная стоимость квадратного метра на вторичном рынке Санкт-Петербурга в мае (по данным Яндекс. Недвижимость).