В мае 2025-го власти непризнанной республики изменили для приезжих условия приобретения и владения жильем. Налоги уменьшились, число объектов, которые можно оформить на себя, увеличилось. Какие еще нововведения появились и как они отражаются на рынке недвижимости Северного Кипра? Рассуждают эксперты Leverage Investments.
Видимо, главное изменение: до лета 2025 года иностранцы могли оформить в собственность только один объект недвижимости – сейчас право расширено. Иностранец может получить титул на трое апартаментов или две виллы.
В Северном Кипре всегда была лазейка, позволяющая реально владеть неограниченным числом объектов. Регистрация договора купли-продажи фактически полностью заменяла титул, и 95% покупателей, в том числе и те, кто владел одним объектом, вообще не получали окончательный документ.
Но финальное оформление титула – другое дело. Окончательное право собственности теперь можно получать и на второй, и на третий объект.
В 2024 году рынок огорошили новыми правилами, согласно которым владеть недвижимостью можно было только при наличии титула. Иностранцы, фактически владеющие несколькими юнитами, должны были быстро перевести собственность на кого-то другого или продать ее.
Однако закон реально не заработал. Изначально был установлен срок – полгода – для переоформления «лишней» недвижимости, затем его дважды продлевали, и до реальных штрафов и тем более передела рынка дело не дошло.
Хотя в моменте некоторые инвесторы пребывали в растерянности.
Продажа недвижимости наряду с туризмом, образованием и – в некоторой степени – сельским хозяйством основные источники дохода республики. Поэтому совсем зажимать эту сферу власти просто не могут.
Однако в 2024-м они приняли совершенно непродуманный закон, который – мы еще год назад об этом говорили – реально работать не мог. В нем не был нормально прописан механизм легализации жилья, а главное – бюрократическая машина не была готова трудиться быстро.
Но, конечно, некоторых иностранцев нововведения 2024 года напугали. Люди стали избавляться от своей собственности, а те, кто хотел продать быстро, должны были предложить дисконт. В результате на рынке появились предложения с 30-50-процентными скидками.
Примеры недорогих объектов в Северном Кипре
101 921 €
Апартаменты в Фамагусте, Кипр
71 м2321
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаКредит
3-комнатные апартаменты 71,4 м2 в 5 минутах от моря. Престижный жилой комплекс расположенный на склоне холма в заповедной зоне с неповторимым видом на Средиземное море.
Квартиры специально расположены так, чтобы обеспечить уединенность и открытый вид на природу. Все квартиры построены по высочайшему стандарту с использованием самых...
Предлагаем вашему вниманию отличный 4-комнатный таунхаус площадью 166 м², всего в 200 метрах от моря! Эта комфортабельная вилла полностью готова к вашему заселению – в стоимость включены мебель и бытовая техника. Вилла находится в ухоженном закрытом комплексе на первой линии моря, обеспечивая высокий уровень приватности и безопасности. Рядом...
Светлые современные 3-комнатные апартаментыобщей площадью 78 м². Просторная гостиная с большим угловым диваном и мягкими декоративными подушками, плазменным телевизором и кондиционером. Из гостиной выход на балкон площадью 4 м².
Кухня оборудована всей необходимой техникой: холодильник Samsung, варочная панель и духовой шкаф, посудомоечная...
Leverage Investments
140 581 €
Апартаменты в Эсентепе, Кипр
74 м2332
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Готовые 3-комнатные апартаменты 74м² находится в непосредственной близости от берега моря, обеспечивая неповторимый вид на Средиземное море и Киренийские горы. Высокое качество строительства и отделочных материалов. В апартаментах установлен теплый пол, а в стоимость входит вся бытовая техника. Благоустроенная территория комплекса включает...
Leverage Investments
104 264 €
Апартаменты в Искеле, Кипр
60 м2111
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаКредит
На фото - шоурум.
Студия 60 м² с удобной нишей и террасой 9 м²отличный вариант для тех, кто ценит пространство и функциональность. Ниша здесь действительно выручает: её легко превратить в отдельную спальню, рабочий кабинет или даже мини-гардероб. Дизайн-пакет уже включён, так что вам не придётся думать о ремонте, интерьер стильный, всё...
Апартаменты 1+1 площадью 51 м² расположены в самом сердце Алсанджака — одном из самых популярных и развитых районов Кирении. Комплекс находится в очень удобной локации: всего в 5 минутах ходьбы — супермаркеты, кафе и рестораны, а также прекрасные пляжи с чистым морем. Всего за 15 минут можно доехать до престижной частной школы...
Роскошный 3-комнатный пентхаус 218м² с неповторимым видом на море и рыбацкую гавань на первой береговой линии, всего в 90 метрах от моря!
Общая площадь пентхауса составляет 218 м², из которых103 м² занимают балконы и террасы, идеально подходящие для отдыха и развлечений. При входе в пентхаус вы окажетесь в просторной прихожей с вместительной...
Апартаменты 1+1 площадью 40 м² с балконом 5,5 м² расположены в тихом и живописном районе Эсентепе. Это уютное местоизвестное своей спокойной атмосферой, чистым воздухом и красивой природой. До моря здесь совсем недалеко, многие выбирают Эсентепе именно за возможность быстро добраться до пляжа.
На территории комплекса есть: три бассейна,...
Leverage Investments
70 173 €
Апартаменты в Фамагусте, Кипр
46 м2111
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Искеле Лонг-Бичэто живописный прибрежный район на Северном Кипре, который стал одним из самых привлекательных направлений для инвестиций в недвижимость и комфортной жизни. Прекрасные пляжи, развитая инфраструктура и высокий уровень безопасности делают его идеальным выбором как для отдыха, так и для постоянного проживания.
В этом районе...
Leverage Investments
73 805 €
Апартаменты в Искеле, Кипр
45 м21
ВНЖ при покупкеОнлайн-показ
Фамагуста привлекает туристов своими красивыми пляжами, протяжённой береговой линией и чистыми водами Средиземного моря. Этот город популярен как среди любителей пляжного отдыха, так и среди ценителей истории. Проект предлагает развитую инфраструктуру и общественные зоны активности, а с 950 квартирами он является крупнейшим жилым комплексом в...
Leverage Investments
96 063 €
Апартаменты в Эсентепе, Кипр
46 м22
ВНЖ при покупкеОнлайн-показ
2-комнатные апартаменты площадью 46 м² находятся в жилом комплексе на первой линии от моря. Есть терраса 12 м² с видом на Средиземное море и Киренийские горы. Рядом вся необходимая инфраструктура для комфортной жизни и отдыха.
Недалеко от центра города Кирения, где можно найти все необходимые удобства. На территории комплекса обустроены...
Leverage Investments
105 318 €
Апартаменты в Богази, Кипр
63 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаКредит
Проект расположен в живописной местности на побережье Средиземного моря. Этот комплекс предлагает уникальное сочетание комфорта и красоты природы, предоставляя жителям возможность наслаждаться песчаными пляжами, кристально чистой водой и мягким средиземноморским климатом.
Расположение комплекса обеспечивает доступность всей необходимой...
Leverage Investments
183 926 €
Апартаменты в Алсанджаке, Кипр
99 м23
ВНЖ при покупкеОнлайн-показ
Алсанджак — самый популярный пригород Гирне, идеально подходящий для различных целей: постоянного проживания, инвестиций или отдыха. В пешей доступности расположены пляжи, рестораны, банки, магазины, а также пятизвездочное казино Мерит с разнообразными культурно-развлекательными программами. Также всего в нескольких минутах ходьбы...
Leverage Investments
187 324 €
Апартаменты в Фамагусте, Кипр
64 м2212
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
На фото - шоурум!
Это современный жилой и туристический комплекс на берегу Средиземного моря, в одном из самых живописных мест Северного Кипрарайоне Лонг Бич. Всего в 600 метрах от моря расположен этот настоящий мини-город, сочетающий комфорт, инфраструктуру и атмосферу курортной жизни круглый год.
Комплекс включает не только жилые дома,...
Leverage Investments
159 325 €
Апартаменты в Кирении, Кипр
52 м2221
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Уютный проект расположится в ближайшем пригороде Кирении – Караоланолу. Комплекс состоит из 18 двухэтажных блоков, а на его территории построена парковая зона с прогулочными дорожками, прудом и детскими площадками, а также бассейн и небольшое кафе.
Апартаменты 1+1 площадью 52 м² с террасой на крыше 30 м², полностью готовое к заселению....
Leverage Investments
195 641 €
Апартаменты в Алсанджаке, Кипр
92 м23
ВНЖ при покупкеОнлайн-показ
Просторные апартаменты 2+1 площадью 92 м² с террасой 11 м² и небольшим участком земли расположены на первом этаже современного жилого комплекса. Благодаря угловому расположению в квартире много естественного света, а с террасы открывается вид на зелень и бассейн комплекса. Интерьер выполнен в тёплых, нейтральных тонах и уже полностью...
Leverage Investments
369 025 €
Вилла в Фамагусте, Кипр
127 м24
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаКредит
Современный жилой комплекс, от одного из лучших застройщиков региона Эсентепе, расположенный в живописной деревне Татлысу, всего в 250 метрах от оборудованного пляжа.Благодаря средиземноморскому климату, морскому бризу и хвойным лесам здесь всегда мягкое лето и приятная зима.
Комплекс занимает территорию более 133 000 м² и включает две фазы...
Leverage Investments
137 066 €
Апартаменты в Эсентепе, Кипр
65 м2321
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Светлые и уютные апартаменты 2+1 общей площадью 65 м² с просторной террасой на крыше 35 м², полностью готовые к заселению. В квартире уже есть вся необходимая мебель и техника. Просторная гостиная с мягким диваном, журнальным столиком и телевизором плавно переходит в обеденную зону и открытую кухню. Из гостиной есть выход на балкон с прекрасным...
Leverage Investments
96 063 €
Апартаменты в Фамагусте, Кипр
51 м2111
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Студия 51 м² с террасой 10 м² и дизайн-пакетом, полностью готова к проживанию или сдаче в аренду. Всё спланировано так, чтобы гармонично объединить кухню, зону отдыха и спальную часть. В интерьере использованы современные материалы, мебель и техника включены в стоимость.
Находится в одном из самых популярных жилых комплексов в районе Лонг Бич....
Leverage Investments
90 206 €
Апартаменты в Фамагусте, Кипр
51 м2111
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Уютная студия 36 м² с просторной террасой 16 м² и готовым дизайн-пакетом. Интерьер выполнен в едином современном стиле: мебель, техника и декор уже включены в стоимость. Планировка продумана до мелочей, зона кухни, отдыха и сна чётко разграничены. Просторная терраса площадью 16 м² расширяет пространство и отлично подойдёт для обедов на свежем...
Недвижимость Северного Кипра стремительно дорожала с окончания пандемии. Во время Covid республика была закрыта для иностранцев, но затем рынок расцвел. Импульс ценам придали военные конфликты на Украине и Ближнем Востоке, и с 2021 года цены выросли в среднем более чем на 200%, а где-то и на 300%, что видно из таблицы аналитиков REIDIN.
Рост действительно был аномальным, но вот принятый в 2024 году закон обрушил прежде всего рынок новостроек. Застройщики, не успевшие продать юниты в новых проектах, столкнулись с жесткой конкуренцией со стороны частных продавцов, поскольку то, что девелопер продает, скажем, за £100 тыс., на вторичке может предлагаться в два раза дешевле. Частники при этом всё равно получают выгоду, если они покупали до стремительного роста цен 2022–2023 годов.
В результате еще в прошлом году застройщики стали жаловаться на снижение продаж, а налоговая служба зафиксировала сокращение поступлений от сделок. Власти поняли, что сделали глупость, и весной 2025 года дали задний ход.
Итак, теперь иностранцы могут получать титул на трое апартаментов или две виллы. Не менее важно, что у тех, кто по-прежнему владеет большим числом юнитов (или хочет приобрести четвертый, пятый и т. д.), появилось такое право.
Это так называемый временный титул. По сути, это право собственности, которое выдают на десять лет, в течение которых собственник волен распоряжаться купленной недвижимостью. Такое решение позволяет всем, кто владеет четырьмя и более объектами, не спеша принимать решение, что же делать с ними дальше. Продавать, переоформлять, передавать родственникам и т. д.
Особенность «временного титула» – собственник может напрямую заключать договор с новым покупателем и совершать сделку без участия застройщика.
Ранее, если собственник не оформлял титул, а владел объектом только по договору купли-продажи, для перепродажи ему нужно было получить разрешение застройщика. Сейчас это не требуется.
Второе нововведение – налоговое послабление. До мая 2025-го покупатель должен был заплатить 6% налог при регистрации договора купли-продажи в земельном комитете и еще 6% – при получении титула. Сейчас вторая часть налога уменьшена до 3%.
Впрочем, и сейчас многие не платят вторую часть налога. Дело в том, что титул, как и раньше, в Северном Кипре получают после одобрения сделки Министерством внутренних дел. Да, это формальность, но его можно ждать долго – до двух лет. За это время спекулятивные инвесторы, например, просто перепродавали свою собственность…
Сейчас новостройки едва ли подходят для спекулятивных инвестиций, поскольку куда более живой в Северном Кипре рынок вторички.
Застройщики не имеют возможность снижать цены из-за резкого удорожания земли и стройматериалов, ведь их в Северном Кипре не производят, тут всё привозное.
Например, в нашей компании 80% сделок сейчас – на вторичке, где цены куда более конкурентные, видимо самые конкурентные за последние четыре года. Повторюсь: то, что застройщик продает за £100 тыс., собственники готовы отдать за £50–75 тыс. Не скажу, что таких предложений много, но они есть, особенно от тех, кто покупал до 2022 года. И обратите внимание: речь идет о фактически новом жилье в проектах, реализованных не 30–40 лет назад, а в нынешнем десятилетии.
Единственный шанс застройщиков – в рассрочках. Все-таки частник требует всю сумму сразу. Ну и время тоже работает на рынок новостроек, поскольку нынешние тенденции гарантированно приведут к дефициту жилья через два-три года.
P. S.
В заключение вишенка на торте. Еще одно изменение от властей Северного Кипра. Собственник, оформивший титул, теперь может автоматически получить пятилетний ВНЖ – без предоставления справки о доходах.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
