Права ребенка — в приоритете
Сделки с недвижимостью, доля в которой принадлежит несовершеннолетним, подпадают под особый контроль органов опеки. Если жилье является единственным для ребенка, опека уполномочена заблокировать сделку. Соответствующие нормы закреплены в ст. 37 Гражданского кодекса РФ и в ст. 20 Федерального закона "Об опеке и попечительстве".
"Задача органа опеки заключается в том, чтобы проконтролировать, что права несовершеннолетнего не будут нарушены. Это в большинстве случаев означает, что взамен несовершеннолетнему должно быть приобретено жилое помещение не меньшей площади и не меньшей стоимости", — заявила ТАСС юрисконсульт офиса "Академическое" компании "ИНКОМ-Недвижимость" Наталья Киселева. По ее словам, сложность проведения такой сделки носит преимущественно технический характер: все требуемые документы нужно предоставить в опеку и дождаться выдачи соответствующего разрешения. "Сама сделка проводится обязательно в нотариальной форме", — уточняет специалист.
Что разрешит опека
Итак, главное, что предстоит доказать органам опеки, — это то, что права ребенка не будут ущемлены. Для этого нужно предоставить документы, из которых будет четко следовать, что взамен продаваемой доли ребенок получит долю в квартире с не худшими характеристиками. А именно: новая площадь будет не меньше имеющейся, ее стоимость не будет уступать продаваемой, и условия проживания на новом месте будут не хуже прежних.
"В опеку необходимо предоставить копии документов по отчуждаемой и приобретаемой квартирам", — говорит Наталья Киселева. Для подтверждения цены по обоим объектам могут потребоваться отчеты об оценке независимого оценщика. Эксперты ЦИАН уточняют, что органы опеки могут дать добро на продажу квартиры и без покупки нового жилья. Но для этого нужны будут документы, подтверждающие право собственности несовершеннолетнего на другую недвижимость. "В таком случае деньги от сделки будут положены на специальный счет, и ребенок сможет воспользоваться ими после наступления совершеннолетия", — отмечается на сайте онлайн-платформы.
Также важным условием станет согласие обоих родителей на продажу детской доли. "В случае если мать и отец находятся в конфликте и один из родителей решил из принципа чинить препятствия второй стороне, для продажи квартиры придется обращаться в суд", — пояснила ТАСС частный риэлтор Ольга Иванова.
План действий
В органы опеки по месту регистрации ребенка нужно подать заявление, в котором прописываются характеристики продаваемой и приобретаемой квартир, а также сведения о собственниках с указанием доли несовершеннолетнего. К заявлению прикладываются несколько документов: паспорт заявителя, документ, удостоверяющий личность ребенка, бумаги, подтверждающие его собственность, свидетельство о браке, документы на недвижимость (в том числе приобретаемую) и справки о кадастровой стоимости квартир. Может также понадобиться письменное согласие ребенка, составленное в произвольной форме в присутствии работника МФЦ.
Из всего перечисленного следует, что, прежде чем обращаться в органы опеки, необходимо не только присмотреть новое жилье, но и провести определенную работу с его собственником: получить от него необходимые документы и — желательно — заключить договор. Органы опеки будут рассматривать заявление в течение 15 дней, и за это время понравившаяся квартира может просто "уйти" или ее владелец передумает ее продавать.
"Чтобы этого не произошло, рекомендуется до обращения в органы опеки заключить с собственником предварительный договор, в котором будут прописаны сроки выхода на сделку и ответственность за нарушение обязательств. В случае если вы получите отказ от органов опеки, потеряете депозит (в среднем 50 тыс. рублей). В случае успеха нужно обратить внимание на срок годности разрешения. Если он будет установлен (разрешение может быть и бессрочным), необходимо будет провести сделку строго в оговоренные сроки", — говорит Ольга Иванова.
Сделка с участием несовершеннолетних заверяется нотариально. "Для этого все участники соглашения посещают нотариуса и предоставляют ему разрешение органов опеки и договор. После совершения сделки бумаги проходят государственную регистрацию в Росреестре", — сообщается на сайте ЦИАН. Выписку из ЕГРН о приобретенной недвижимости необходимо будет предоставить в органы опеки в качестве подтверждения совершенной сделки.
Исключения
Иногда для оценки стоимости детской доли органам опеки достаточно справок о кадастровой стоимости недвижимости. Однако порой этого оказывается недостаточно — например, ее сумма представляется чиновникам заниженной по сравнению с рыночной. В этом случае привлекаются независимые оценщики. Но бывает и так, что приобретаемая квартира объективно дешевле продаваемой. Это может произойти при переезде в другой город. В этом случае разницу в стоимости необходимо будет положить на счет ребенка.
Если условия проживания на новом месте кардинально отличаются от прежних — например, семья переезжает из мегаполиса в деревню, необходимо будет объяснить причины. "В качестве доказательства можно предъявить медицинскую справку о показаниях к проживанию в сельской местности", — поясняют в ЦИАН. Кстати, в случае переезда опека может разрешить продажу и без покупки нового жилья, но с обязательством его приобрести и выделить в нем долю ребенка. Если в оговоренные сроки этого сделано не будет, сделку аннулируют.
Причины для отказа
На сайте уполномоченного при президенте РФ по правам ребенка перечислены основания для запрета сделки: один из родителей не дал согласие на сделку или не пришел в органы опеки, в новом районе плохая экология или инфраструктура, новый дом хуже предыдущего (аварийное состояние, отсутствие горячей воды), общая площадь новой квартиры меньше, чем предыдущей, новая доля в собственности ребенка меньше по метражу или стоимости.
Отказывают также родителям, которые планируют купить квартиру в строящемся доме или собираются сами построить дом и выделить в нем долю несовершеннолетнему. Опека может не разрешить продажу и в случае, если ребенок является наследником, не вступившим в права. "Если вы решили продать недвижимость, в числе наследников которой есть несовершеннолетний, придется сначала вступить в право наследования и оформить на ребенка его часть собственности, а уже потом совершать сделку", — уточняется на сайте "Домклик".
Даже если родители каким-то образом смогут продать долю ребенка без разрешения опеки, что маловероятно, такая сделка потом будет расторгнута, заключают специалисты.
Евлалия Самедова