О ситуации на рынке жилой недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленобласти рассказала Шынар Мухамбетова, менеджер по работе с ключевыми клиентами ЦИАН.
Спикер отметила, что Центробанк не дает сигналов о возможном снижении ключевой ставки в краткосрочной перспективе. Поэтому можно ожидать, что жесткая денежно-кредитная политика сохранятся надолго. Ситуация с финансированием остается стабильной: в декабре 2024 года были решены основные проблемы с лимитами по семейной ипотеке, в конце апреля увеличены лимиты по IT-ипотеке, что, безусловно, вызывает позитивные ожидания. Влияние ипотечного стандарта на рынок при этом остается умеренным, что также радует участников рынка. Ключевым драйвером продаж на первичном рынке остаются рассрочки.
Мухамбетова отметила, что в Санкт-Петербурге и Москве доля ипотечных сделок значительно различается: в Петербурге, как правило, доля рассрочек выше. Доля ипотечных сделок в Петербурге в начале года составляла около 30-40%, что было минимальным показателем за последние годы. Сейчас показатель несколько вырос – он находится на уровне 2019 года, т.е. периода до льготной ипотеки.
Как изменились строящиеся жилые комплексы Санкт-Петербурга и Ленинградской области с 2020 по 2024 год сообщила Ольга Романова, руководитель отдела аналитики строящейся недвижимости БН.ру.
За последние пять лет наблюдается снижение ввода в эксплуатацию как квартир, так и общей площади жилья.
В последние годы увеличилась доля студий и малых квартир, что связано с изменением предпочтений и рыночных условий. Доля однокомнатных квартир и студий в новых домах — от 67% до 70%, двухкомнатных — от 20% до 23%), трехкомнатных — максимум 7—9%). И без того небольшое количество многокомнатных квартир для семейного проживания исчезает с рынка.
При этом в Ленинградской области наблюдается тенденция к переориентации на семейное проживание, особенно в сегменте двухкомнатных квартир, а в Петербурге — существенное увеличение доли жилья бизнес-класса: на этот сегмент приходится примерно треть всех продаж. В сегменте комфорт-класса средняя площадь квартир снизилась, что свидетельствует о тенденции к уменьшению размеров жилья при сохранении высокого уровня качества.
Спикер выделила несколько положительных тенденций по итогам 10-летней работы в Экспертном совете конкурса. «Хочу отметить, что жилые комплексы, их инфраструктура, наполнение и уровень сервиса — всё это сейчас выглядит очень впечатляюще», — сказала Романова.
В современных жилых комплексах все чаще используется горизонтальная разводка. Вертикальные коммуникации (лифтные шахты, шахты вентиляции и т.п.) часто скрыты или минимизированы, чтобы создает более просторное и светлое пространство внутри. Это способствует созданию более комфортных и безопасных условий для жильцов, а также облегчает обслуживание зданий.
Проектирование новых домов ведется с учетом доступности для всех — без барьеров, ступенек, порогов, узких дверных проёмов — сообщила Романова. — Это особенно важно для пожилых людей, инвалидов, мам с колясками. Обычно входы в жилые комплексы проектируют так, чтобы они были доступны с улицы, имели организованный проход и создавали ощущение открытости и приветливости.
Еще один из важных позитивных трендов — за последние 5 лет количество жилых комплексов с энергоэффективностью классов А+, А++ и А выросло в три раза — с 15% практически до 45
Несмотря на сложности, рынок жилья остается динамичным — прокомментировал ситуацию начальник Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Владимир Болдырев. — Все текущие проекты, заключенные по договорам ДДУ, в Петербурге будут завершены в установленные сроки. По новым проектам запуски замедляются, чтобы избежать рисков и не входить в обязательства без ясных перспектив. В числе рыночных вызовов для застройщиков Болдырев назвал рост ключевой ставки ЦБ и свертывание программ ипотеки, рост цен на землю и строительство.
От правительства Ленобласти выступил зампредседателя областного Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Алексей Пасько. Он рассказал, что региональные власти предложили на федеральном уровне расширить условия «семейной» ипотеки, в том числе для семей с двумя и более детьми, в том числе изменение возрастного ограничения на детей и возможность покупки вторичного жилья в рамках госпрограммы
Пасько напомнил, что мораторий на неустойки для застройщиков был введен в 2024 году, а затем продлен до 30 июня 2025 года. Его целью был запрет на взыскание: неустойки с застройщика за каждый день пропуска сдачи готового дома; процентов за использование денег после того, как дольщик отказывается от договора; неустойки в случае несвоевременного устранения дефектов. Мораторий вновь, возможно, будет продлен.
Анализ трендов рынка первичной жилой недвижимости Санкт-Петербурга представила Руководитель направления исследований по жилой недвижимости Петербурга и Ленобласти компании Nikoliers Ольга Рянкель.
По словам эксперта, доля готовых лотов в структуре первичной жилой экспозиции с начала 2022 года выросла вдвое – с 8% (3 тыс. лотов) до 17% (6,5 тыс. лотов). Суммарный объем нового предложения с I квартала 2022 года по I квартал 2025 года составил 6,7 млн кв. метров что на 12% выше суммарного объема первичного спроса за тот же период (5,9 млн кв. метров). В первом квартале 2025 года компания фиксирует позитивную динамику— 406 тыс. кв. метров новых проектов.
На рынке нет ни дефицита, ни переизбытка предложения, но при этом очевиден тренд снижения средней площади квартиры — подсчитали в компании.
Ольга Рянкель также рассказала, что в Санкт-Петербурге доля предложения жилья комфорт-класса больше, чем в Москве — 68% против 41%. При этом средняя площадь предложения по Петербургу составляет 45 кв. метров, а в Москве – 57 кв. метров.
Рынку вторичного жилья в Петербурге было посвящено выступление исполнительного директора агентства недвижимости «Решение» Светланы Столиной.
Подводя итоги первого квартала 2025 года, она отметила значительный рост популярности программ Trade-in — спрос вырос на 56% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Такие программы обмена/зачета жилья позволили существенно ускорить процесс реализации «вторички»: средние сроки продажи сократились на 15% — с 72 до 42 дней, за счет выхода в продажу более ликвидных объектов, двух- и трех комнатных квартир.
Доля сделок по вторичной недвижимости с использованием заемных средств остается по-прежнему на низком уровне — около 3% от общего числа сделок. В основном сделки проходят по 100% оплате и за счет средств субсидий и сертификатов — отметила спикер.
Как продавать недвижимость в условиях ограниченной ипотеки — эту тему подняла замдиректора консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Светлана Московченко.
Сегодня наблюдается тренд на снижение доли рассрочек в пользу полной оплаты или ипотеки, что повышает безопасность сделки. Продавцам важно объяснять преимущества ипотеки, помогать со страхованием рисков и рефинансированием, чтобы повысить доверие к инструменту.
Светлана Московченко также предсказала рост цен на жилую недвижимость в Петербурге во второй половине 2025 года, что связано с дефицитом земли и дорогим финансированием. Новая вторичка сравнялась по цене с первичным рынком — отметила она.
Как продавать новостройки в эпоху недоверия, когда клиенты тревожатся о надежности застройщика, сроках сдачи и качестве будущего жилья? Советы маркетолога, основанные на конкретных кейсах, дала основатель маркетингового агентства SETEVIE Евгения Гончарова.
Маркетинг не может ускорить стройку, дать 100-процентные гарантии или изолировать застройщика от негатива, но маркетинг может активно управлять восприятием, создавая у клиентов ощущение уверенности и стабильности – подчеркнула эксперт.
Также на бизнес-завтраке выступили:
руководитель направления по работе с партнерами Банка «Санкт-Петербург» Наталия Архипова, которая представила итоги работы банка в первом квартала 2025 года, в том числе в ипотечном кредитовании;
амбассадор бренда ELEMENT Елизавета Конвей рассказала о предпочтениях клиентов, которые сейчас смотрят не столько на цену, сколько на комфорт и качество жизни, безопасность и статус;
директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Юдита Григайте сообщила об участии компании во Всероссийском исследовании НИИУРС, Института социологии РАН и Школы Девелопера;
директор по продукту Hansa Group Павел Евсюков поделился опытом вывода на рынок нового направления доходной недвижимости с разнообразной инфраструктурой для резидентов;
генеральный директор компании RBI PM Евгения Мироненко и партнёр и директор Управляющей компании Well Александр Погодин обсудили тенденции рынка и доходности апарт-отелей в Санкт-Петербурге на 2025 год.
В завершении партнер бизнес-завтрака, управляющий партнер IPG Иван Починщиков отметил, что, несмотря на сложности, рынок офисных и коммерческих помещений остается перспективным.
Третий бизнес-завтрак в рамках XVIII конкурса «Доверие потребителя» состоится 10 июня. Его тема — «Будущее ипотечного рынка. Что ждет заемщиков и кредиторов?»
