Ниже плинтуса: продажи жилой недвижимости в России рухнули почти на 40%
В России рухнули продажи жилой недвижимости — в апреле к марту на 40%. Тренд на снижение начался в феврале и с каждым месяцем усиливается. Россияне не спешат вкладываться в недвижимость после сокращения ипотечных программ и в условиях высокой ключевой ставки. При этом девелоперы всё чаще продают квартиры в рассрочку, ее доля составляет 54%. Падение продолжится и в мае, предполагают представители бизнеса и эксперты. При этом в ЦБ считают, что ситуация на рынке жилья не требует системных антикризисных мер.
Почему россияне перестали покупать квартиры
Продажи жилой недвижимости в России в апреле сократились на 39,8% в сравнении с мартом. Такие данные содержатся в исследовании консалтинговой компании CORE.XP по итогам апреля. В документе, который есть у «Известий», говорится, что спад начался в феврале и в марте составил уже 12,3%.
При этом, как отмечают аналитики, после отмены льготных ипотечных программ и повышения банковских ставок россияне всё чаще приобретают недвижимость через механизм рассрочки. Доля таких покупок составляет уже 54%.
— Объем сделок в квадратных метрах действительно снижается с февраля. Покупатели не спешат с решениями, ожидая улучшения геополитического климата и расширения семейной ипотечной программы. Усиление курса рубля также заставляет покупателей больше наблюдать, чем принимать решения, — пояснила «Известиям» директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева.
Как прогнозируют в компании, тренд на понижение сохранится в мае. При этом, согласно исследованию, локомотивами роста в жилой недвижимости остаются премиум- и делюкс-классы. Так, цены на такие квартиры за год выросли на 57,4 и 24,5% соответственно. В то время как по комфорт-классу увеличение составило всего 0,1%.
На этом фоне, как отмечается в исследовании, инвестиции в строительство жилья с начала года по сравнению с аналогичным периодом 2024-го сократились на 50%, упав со 179 млрд до 90 млрд рублей.
При этом, по мнению гендиректора CORE.XP Владимира Пинаева, беспокоиться, что в отрасли наступит серьезный кризис, не стоит.
— Основную массу проектов сегодня уже реализует ограниченный круг девелоперов. Риски банкротств застройщиков, конечно, существуют, но у государства есть механизмы, как работать с этой проблемой. Очевидно, что при необходимости власти окажут поддержку крупным системным застройщикам, — пояснил он «Известиям».
Что касается мелких и средних девелоперов, то есть тенденция по продаже ими своих бизнесов, отметил Владимир Пинаев. Маленькие компании уходят к более крупным завтройщикам. Поэтому рынок будет и дальше консолидироваться, добавил он.
21 мая президент России Владимир Путин поручил правительству и ЦБ принять меры для снижения рисков банкротств застройщиков. В том числе разработать временную программу субсидирования процентной ставки по кредитам, которые предоставляются застройщикам в рамках реализации механизма проектного финансирования жилищного строительства (прежде всего в малых городах) с плановым сроком ввода объектов в эксплуатацию в 2026 году.
При этом проблемы почувствовали не только застройщики в регионах, но и крупные игроки рынка. Как ранее сообщали СМИ, произошло значительное снижение прибыли у некоторых крупнейших федеральных строительных компаний. Так, у девелопера «Самолет» по итогам 2024 года она упала в три раза, а у «ПИКа» — почти вдвое. Руководство обеих компаний рекомендовало акционерам не выплачивать дивиденды за прошлый год.
«Известия» направили запрос в Минстрой, а также крупнейшим застройщикам с просьбой прокомментировать ситуацию на рынке недвижимости.
Почему падение рынка может продолжиться
Действительно, на фоне уже состоявшегося значительного (примерно вдвое) падения объема продаж с осени 2024 года, май этого года оказался еще более провальным — по некоторым стройкам падение вдвое от предыдущих месяцев, — сообщил «Известиям» президент Ассоциации строительных организаций Новосибирской области (АСОНО), координатор Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) по Сибирскому федеральному округу Максим Федорченко.
— Торможение экономики стало сказываться на финансовых возможностях потенциальных покупателей. В отсутствие кредитного плеча нехватка денег становится критичной при принятии решения о покупке квартиры. На рынке фактически прекратился вывод новых проектов, — пояснил он «Известиям».
По его словам, это связано с тем, что застройщики испытывают трудности с завершением строек: падение темпов продаж приводит к пересмотру банками финмоделей, увеличению требований к застройщику. В такой ситуации девелоперам уже не до новых проектов, отметил представитель бизнеса.
— В перспективе года можно ожидать падения предложения, значительного роста цены квадратного метра, при котором выровняется рентабельность текущих проектов даже при медленных продажах, — предположил Максим Федорченко.
Количество сделок в апреле сократилось и на рынке строящегося жилья Москвы. Оно составило 6,6 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), что на 17% меньше, чем в апреле 2024 года, когда было зафиксировано 7,9 тыс. ДДУ. По сравнению с мартом 2025 года количество соглашений уменьшилось на 4% (с 6,9 тыс. ДДУ), сообщил «Известиям» управляющий директор риелторской компании «Метриум» Руслан Сырцов.
— То есть темпы продаж новостроек в столице замедлились, но не резко. Такая тенденция объясняется исчерпанием многих ликвидных предложений на фоне уменьшения числа стартов новых проектов, а также ужесточением условий предоставления семейных кредитов (даже несмотря на снижение ипотечных комиссий). В некоторых субъектах РФ, наиболее серьезно зависящих от льготных займов, ситуация выглядит еще более напряженной. Не во всех регионах уровень доходов населения позволяет рассчитывать на массовое оформление рассрочек, — пояснил представитель бизнеса.
При этом он уверен, что в ближайшее время ситуация начнет меняться.
— Уже летом ЦБ может начать цикл снижения ключевой ставки, что практически повсеместно активизирует продажи. Похожая ситуация наблюдается и на рынках вторичного жилья, а также коммерческой недвижимости. Собственно, именно сокращение ставок по депозитам и стабилизация «ключа» служат основными залогами роста потребительской активности во всех сегментах, — отметил Руслан Сырцов.
Между тем в самом ЦБ считают, что ситуация на рынке жилья не требует системных антикризисных мер. Об этом организация сообщает в «Обзоре финансовой стабильности» Банка России за IV квартал 2024 и I квартал 2025 года», опубликованном 28 мая. При этом там признают, что рост ипотечного кредитования в России существенно замедлился, а качество обслуживания ипотеки начало ухудшаться. По оценкам Центробанка, продажи жилья в I квартале этого года снизились на 8%.
Когда ситуация может измениться
В целом по стране продажи недвижимости падают, хотя ситуация регионах разная, заявил «Известиям» директор по развитию «Движения» (экосистемы проектов в сфере недвижимости) Радик Нигматуллин.
— В некоторых городах в апреле зафиксирован незначительный рост по отношению к марту, в других — падение спроса и продаж до 40%. Это обусловлено развитостью местного рынка и возможностями использования ипотечных программ, — пояснил эксперт.
По его словам, там, где рынок более развит и девелоперы совершенствуют свои предложения, предлагая инструменты дополнительного стимулирования, наблюдается стабильность или даже небольшой рост. В регионах с более слабой экономикой и отсутствием крупных производств падение более жесткое, подчеркнул Радик Нигматуллин.
— Общая тенденция продолжится в мае-июне, потому что ни одна из ипотечных программ, которые сейчас представлены на рынке, не работает в полной мере. Исключение составляет IT-ипотека, но, опять же, точечно в разных регионах. Например, Екатеринбург показал рост в апреле по сделкам, в том числе за счет IT-ипотеки, так как в этом городе сконцентрировано большое количество IT-компаний, — отметил эксперт.
Иной точки зрения придерживается руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. По его словам, число сделок на рынке новостроек в месячном выражении почти не изменилось (по РФ в целом даже был зафиксирован небольшой рост, на 4%). Нет заметного снижения и на вторичном рынке (число ДКП в Москве снизилось на 8%, в Санкт-Петербурге выросло на 1%, в Ленинградской области — на 13%, прочие регионы оперативно статистику сейчас не публикуют, но все косвенные индикаторы свидетельствуют об околонулевой динамике, а не о почти двукратном снижении, добавил он.
При этом эксперт считает, что можно ожидать снижения спроса в мае. Сезонность, две недели с длинными выходными, логистические сложности — всё это способствует уменьшению рыночной активности, отметил он.
Факторами роста спроса, по его словам, могут стать решения ЦБ по снижению ключевой ставки (или хотя бы комментарии регулятора о таких планах на второе полугодие), расширение льготных ипотечных программ, позитивные макроэкономические и геополитические новости.
По словам партнера-эксперта консалтинговой компании «Яков и партнеры» Аймана Эль-Хашема, с высокой вероятностью тренд на снижение продаж сохранится и в мае.
— Однако называть это резким падением уместно лишь на фоне высокой базы прошлого года. По сути, рынок возвращается к более реалистичному уровню спроса, без поддержки мерами стимулирования. В апреле по стране было реализовано около 1,6 млн кв. м жилья — на 4% больше, чем в марте, но на 20% ниже, чем год назад. В мае ожидаем снижение на 5–6%, а в летние месяцы возможна просадка до 10%, в том числе из-за сезонности, — пояснил эксперт.
По его словам, причины — высокие ставки по ипотеке, сворачивание или удорожание рассрочек, сокращение вывода новых проектов, прежде всего в эконом- и комфорт-классе.
— Прогнозируем, что цены и дальше будут расти, так как у девелоперов растет себестоимость, и им выгоднее сокращать объем, чем ронять цену, — отметил Айман Эль-Хашем.
По его мнению, изменить ситуацию можно с помощью расширения программ господдержки, а также снижением ключевой ставки.
