В ВТБ рассказали об отсутствии заработка по льготной ипотеке даже с комиссиями

Повышение возмещения от Минфина позволило вывести маржу продукта из отрицательной зоны
Евгений Разумный / Ведомости
Евгений Разумный / Ведомости

ВТБ даже с учетом комиссий для застройщиков и повышения уровня возмещения от властей не зарабатывает на выдачах льготной ипотеки – для банка маржа этого продукта околонулевая, рассказал журналистам зампред предправления Георгий Горшков.

«Когда маржинальность продукта находится около нуля, любое движение в плюс или минус не столь существенное. Любой банк, который выдает такую ипотеку, может быть, не несет убытков, не зарабатывает прибыль, но потребляет капитал. Корректировка возмещения от Минфина позволила для многих игроков вывести эту ипотеку из отрицательной зоны в нулевую. Но это движение не компенсирует те комиссии, которые банком использовались в работе с застройщиками», – отметил банкир.

Отмена комиссии для застройщиков – это поручение президента, которое, безусловно, ВТБ исполнит, сказал Горшков. Он выразил надежду, что это будет касаться всех банков, которые работают с государственной ипотекой, чтобы не было «каких-то игр» из-за наличия или отсутствия этой комиссии.

Сейчас банкиры ведут переговоры с регуляторами и в том числе с Минфином. Разговор, отметил Горшков, направлен на баланс – правительство старается не допустить снижения объема выдачи государственной ипотеки и обеспечить жильем нуждающиеся в нем российские семьи.

Предправления Сбербанка Герман Греф 20 апреля в эфире ВГТРК заявил о намерении отменить комиссии при выдаче льготной ипотеки. Но, по словам Грефа, программа убыточна и отмена комиссий приведет к существенному сокращению объемов выдачи льготных кредитов. «Просто банки не могут выдавать ипотеку себе в убыток, а она сегодня убыточна. Это [комиссии] был способ удержать как-то объемы выдачи ипотечных кредитов», – пояснил глава Сбербанка.

С позицией Грефа согласился тогда же предправления ВТБ Андрей Костин, отметив, что введение комиссий было вынужденной мерой, обусловленной конкуренцией на рынке. «Не от хорошей жизни эти комиссии вводились, но должен быть равный подход. <...> Президент сказал – сделаем, конечно», – заявил Костин.

В России сейчас действуют несколько льготных программ по ипотеке: ставка по семейной (и IT-ипотеке) составляет 6%, по объединенной дальневосточной и арктической – 2%. Госказна компенсирует банкам разницу между льготной ставкой, которую платят граждане при покупке квартиры, и ключевой (сейчас 21%) + 3 процентных пункта (п. п.). Таким образом, с возмещением от государства, например, по семейной программе и 6% от гражданина банк получает по выданному кредиту 24%. Для сравнения: рыночная ставка по ипотеке сейчас начинается от 27%.

Сбербанк и ВТБ – два ключевых игрока рынка ипотеки. В феврале на них пришлось 73% всех выдач крупнейших игроков, или 159,5 млрд руб., следует из данных Дом.РФ. В общем объеме выдачи льготных кредитов крупнейших игроков доля Сбербанка была 54% (98,2 млрд руб.), на ВТБ приходится 23% (40,8 млрд руб.), говорится в отчете госкорпорации. Сейчас на фоне заградительно высоких рыночных ставок основные выдачи приходятся именно на льготные программы – 82,7% от всех предоставленных кредитов в феврале (180,3 млрд руб.).

Владимир Путин 15 апреля заявил, что дополнительные комиссии в размере 5–10% недопустимы и «необходимо навести порядок», потому что государство и так субсидирует банкам выдачу льготных ссуд. В тот же день председатель ЦБ Эльвира Набиуллина выступила за полную отмену таких комиссий. По ее словам, у крупных банков размер комиссий сейчас составляет 5–6%: их уровень немного снизился после того, как в феврале 2025 г. Минфин повысил возмещение банкам выпадающих доходов при выдаче льготных кредитов. По семейной, дальневосточной и арктической ипотеке на жилье в многоквартирных домах он теперь составляет 3 п. п., на ИЖС – 3,5 п. п. Этот уровень возмещения будет действовать в отношении кредитов, выданных до 6 августа 2025 г.

Весь прошлый год банки то повышали, то снижали комиссии по льготным ипотечным программам, договариваясь с застройщиками об их «зашивании» в стоимость продаваемого жилья, говорила ранее «Ведомостям» руководитель проекта Народного фронта «За права заемщиков» Евгения Лазарева. По рассказу одного из заемщиков, схема работает так: гражданин получает одобрение банка на семейную ипотеку и выбирает квартиру в новостройке, например, за 10 млн руб., а в договоре купли-продажи застройщик указывает уже другую стоимость жилья – 11 млн руб., из которых 1 млн должен получить банк в качестве комиссии.

Сейчас размер комиссий меняется бессистемно раз в неделю и чаще, говорила Лазарева. Кроме того, многие банки отказывают в одобрении заявок или завышают размер комиссий, если в качестве первоначального взноса по льготной ипотеке или его части указан сертификат материнского капитала, знает она.

Опрошенные «Ведомостями» застройщики также говорили, что комиссии в среднем могут составлять 5–10%, и они действительно снизились на фоне повышения уровня возмещения Минфином. Но девелоперы обращали внимание, что запретительные меры – не рыночный инструмент и могут привести к сокращению выдач, а также росту расценок по другим сервисам банков, используемым в процессе сделок.