МОСКВА, 12 апреля. /ТАСС/. Цены на апартаменты массового сегмента в Москве выросли на 3,5% на фоне сокращения предложения на 12,9% в I квартале 2025 года. Об этом рассказали ТАСС опрошенные аналитики.
Эксперты аналитической платформы первичного рынка bnMAP.pro изучили для ТАСС предложение апартаментов в Москве за I квартал 2025 года и на начало апреля. "Число лотов апартаментов в комфорт-классе сократилось за указанный период этого года на 12,9%, до 2,7 тыс. - на данный момент. Число проектов в комфорт-классе снизилось с 32 в январе и до 30 проектов - в апреле. По средней цене 1 кв. м в апартаментах наблюдается небольшой рост - на 3,5%, до 314,6 тыс. рублей", - отмечается в сообщении. Аналитики полагают, что снижение может быть связано с вымыванием наиболее доступных лотов массового сегмента.
Динамика бизнес-класса - сходная. Число проектов не изменилось: и в январе, и в начале апреля реализуется 38 проектов. Однако число лотов за указанный период сократилось на 7,4%, до 3,1 тыс. на начало апреля. Средняя цена "квадрата", в отличие от комфорт-класса, сократилась на 5,8%, до 434,9 тыс. рублей. Снижение средней цены "квадрата" в бизнес-классе основатель bnMAP.pro Ирина Доброхотова связывает в том числе распроданностью более дорогих лотов в отличие от комфорт-класса, где первыми "вымываются" более бюджетные предложения. "Также это может быть вызвано коррекцией цены в некоторых проектах, связанной с политикой продаж затсройщика", - полагает она.
В премиум-классе в начале 2025 года в январе в продаже было 260 лотов, сейчас - порядка 270. "В премиум-классе динамика иная из-за изначально малой расчетной базы, поэтому любые изменения приводят к статистическим выбросам. Изменение объема экспозиции связано с тем, как застройщики управляют ассортиментом, какие пулы объектов выводят на продажу", - отмечают аналитики.
Эксперты bnMAP отмечают, что пока не видно оснований для резкого изменения цен, поскольку отсутствуют факторы, которые могли бы вызвать резкое удорожание или удешевление. Ипотека по рыночным ставкам слишком дорогая для большинства покупателей, особенно в комфорт-классе, а льготные программы на апартаменты не распространяются, поясняют они. При этом новых проектов не ожидается. "Ряд девелоперов уже заявили о переводе своих проектов в жилье - если тенденция сохранится, это будет способствовать дополнительному сокращению предложения, не только под влиянием спроса. Поэтому мы ожидаем плавного сокращения числа апартаментов в продаже", - отмечают аналитики.
Вопрос о статусе апартаментов в России обсуждают уже несколько лет, документ планировалось принять еще в 2016 году. Тогда предполагалось, что юридически апартаменты будут приравнены к жилым помещениям в многоквартирных домах, сейчас о таком сценарии речи не идет. В настоящее время апартаменты являются нежилыми помещениями, которые приравниваются к коммерческой недвижимости. В них нельзя сделать постоянную прописку, а коммунальные платежи гораздо выше.
Годовая динамика
Сейчас на первичном рынке старой Москвы в реализации находится 4,8 тыс. апартаментов общей площадью 249,6 тыс. кв. м, на их долю приходится 9,9% экспозиции, рассказала ТАСС руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "НДВ Супермаркет недвижимости" Елена Чегодаева. В марте 2025 года по сравнению с аналогичным периодом 2024 года предложение апартаментов (всех классов) сократилось на 31,5%, отметила она. Средневзвешенная цена одного "квадрата" такой недвижимости снизилась за указанный период на 6,8%, до 412,8 тыс. рублей.
"На фоне сокращения предложения апартаментов комфорт-класса, как самых востребованных у потребителей, средневзвешенная цена выросла на 8,8% за год", - отметила Чегодаева. В комфорт-классе экспозиция также больше всего уменьшилась по объему - на 60% за год, в премиум-классе - на 61,2%. В бизнес-классе объем предложения остался практически на том же уровне, что говорит о выходе на рынок в основном проектов бизнес-класса в последнее время, добавила аналитик.
По словам Чегодаевой, в комфорт-классе в реализации осталось 11 проектов, год назад их было 20. С рынка практически ушли проекты стандарт-класса, реконструированные из нежилых зданий в апартаменты. Год назад таких проектов реализации было восемь, сейчас - два. В разрезе спроса на долю апартаментов приходится 6%, год назад было 10%. На долю ипотеки приходится 6%, в то время как год назад было 23%, указала эксперт. "На фоне роста ипотечных ставок реализация апартаментов происходит, в основном, за счет рассрочки или 100% оплаты, поэтому спросом пользуются лоты с минимальными ценами и у застройщиков, которые могут предложить наиболее комфортные условия приобретения. Уровень цен будет изменяться в рамках статпогрешности, не более 1-1,5% в месяц", - заключила она.