.jpg)
Испанский рынок жилья закончил 2024 год на подъёме: продажи росли, цены тоже – плюс 11,2%, по данным института статистики.
Арендные ставки достигли рекорда – плюс 11,5% за год.
Однако удорожание покупки и аренды квартир вызывает недовольство граждан. Основная причина подъёма цен – недостаток предложения, но многие местные, как обычно в таких ситуациях, склонны кивать в сторону иностранцев, обожающих Испанию и бодро покупающих квадратные метры в Барселоне, Мадриде и других городах.
Действительно, сделки с нерезидентами достигли в минувшем году максимальных значений, доля покупателей из-за рубежа в общем объёме продаж – почти 15%, а в некоторых регионах намного больше (например, на Балеарских островах – 30%).
Власти пытаются реагировать на ситуацию. Так, ещё год назад стало известно о предстоящей отмене популярной программы получения ВНЖ за крупные инвестиции в недвижимость: программа «Золотая виза» завершается 3 апреля 2025 года.
В самом начале этого года премьер-министр страны Педро Санчес высказался совсем уж радикально, в духе сегодняшнего времени, обещав сначала своим избирателям ввести 100-процентный налог на сделки с иностранцами, а потом, войдя во вкус, и вовсе пригрозил запретить продажу жилья приезжим.
Раздражают испанцев не только инвесторы в недвижимость, но и туристы. Действительно, зарубежный турпоток летом прошлого года достиг рекорда и принёс, к слову, внушительные доходы казне (86,7 млрд евро за 8 месяцев 2024 года). В самых притягательных городах Испании гостей настолько много, что это стало серьёзно досаждать местным. Барселона объявила о том, что планирует полностью запретить сдачу жилья в краткосрочную аренду к 2028 году и уже с начала этого года ввела правила, обязывающие владельцев недвижимости регистрировать в национальной базе всех квартиросъёмщиков.
Итак, что же происходит на рынке жилья Испании?
Каким был первый квартал 2025 года на рынке Испании? Изменились ли какие-то тенденции с прошлого года? Высока ли активность иностранцев? Высока ли активность русскоязычных покупателей?
Павел Маслов, CEO агентства Estate Barcelona: Первый квартал ещё не закончился, но и без этого понятно, что рынок недвижимости в Испании продолжает расти. Цены на жильё увеличиваются, в 2024 году они поднялись более чем на 10%. Снижение процентных ставок и огромный дефицит жилья стимулируют спрос и рост цен.
В прошлом году в Испании был установлен рекорд по продажам недвижимости гражданам других стран – 69 418 сделок, максимальный показатель с 2007 года. На долю россиян и украинцев приходится около 5% от общего числа продаж иностранцам.
Екатерина Охилькова, руководитель агентства Expert Agent: В январе в Испании было зарегистрировано 60 650 сделок купли-продажи жилья, что на 11% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и является лучшим показателем января с 2008-го. Цены на квартиры и дома также продолжили расти. Самый ощутимый рост в Малаге, где стоимость нового жилья увеличилась на 24,4% за последний год. Спрос со стороны иностранных покупателей остается высоким, особенно на объекты в туристических и прибрежных районах. Активность русскоязычных покупателей также заметна – за 1-й квартал 2025 года было совершено 690 сделок.
С какими целями вообще иностранцы приобретают недвижимость в Испании? Какие можно выделить группы покупателей? Какие обычно бюджеты?
Екатерина Охилькова: Целей покупки можно выделить несколько. Например, для получения дохода от аренды или перепродажи. Такого рода клиенты рассматривают, как правило, Барселону, Мадрид, Валенсию, Малагу, Коста-дель-Соль, Канарские острова. Бюджеты на покупку апартаментов в туристических зонах – от 150 000 до 500 000 евро, на покупку премиум-объектов в центре городов и на побережье – от 500 000 евро и выше. Для собственного проживания выбирают Барселону, Валенсию, Мадрид, Аликанте, Балеарские острова. Стоимость небольших квартир – от 150 000 до 300 000 евро, комфортное жильё с 2-3 спальнями обойдётся в сумму от 300 000 до 700 000 евро, виллы и таунхаусы предлагаются от 500 000 до 2 млн евро.
Есть в числе приобретающих недвижимость состоятельные пенсионеры и релоканты, ценящие возможность спокойной жизни в тёлом климате, есть те, кому нужны дома для отдыха, сезонного пребывания. Цели русскоязычные покупателей: вложение капитала, получение ВНЖ, поиск комфортного места для жизни. Их бюджеты – от 150 000 до 5 млн евро.
В целом, бюджеты сильно зависят от локации: например, квартира за 300 000 евро в Мадриде будет компактной, а за те же деньги в Торревьехе можно купить виллу с бассейном.
Павел Маслов: Есть две категории русскоговорящих клиентов. Первая – те, кто выбирает Испанию как место постоянного проживания, чаще – всей семьёй. Причины их выбора очевидны: безопасность, климат, медицина, инфраструктура, транспортная доступность (авиасообщение почти со всем миром). Они, как правило, приобретают дома в пригороде Барселоны или большие квартиры в премиальных районах. Вторая категория покупателей – люди, которые не собираются переезжать, но хотят сохранить и приумножить свои накопления, вложив их в безопасные доходные инструменты в стабильной валюте. Такие клиенты выбирают коммерческую недвижимость с арендатором в крупных городах – Барселоне и Мадриде.
Как отразится на рынке Испании завершение программы «Золотая виза»? Насколько большая была доля таких сделок? Есть ли ажиотаж сейчас, перед завершением программы инвестиционного ВНЖ?
Ольга Попова, руководитель агентства LUXBARCELONA: Да, ажиотаж присутствует. Есть те, кто стремится «запрыгнуть в последний вагон», кто-то желает поменять свой существующий вид резиденции на резиденцию инвестора «золотая виза» или докупает объекты, чтобы сумма покупки составила более 500 000 евро. Мы в кратчайшие сроки им что-то подбираем, оформляем сделку, подаем на этот тип резиденции. Иногда решение – одобрение на заявку – приходило очень быстро, уже через неделю после подачи.
На самом деле, доля покупок под программу не такая уж большая – всего 5-6% от всех сделок с иностранцами. Схема действовала с 2014 года, и она не особо влияла на стоимость недвижимости.
Павел Маслов: Количество таких продаж – меньше одного процента от общего числа операций на рынке недвижимости Испании. Так как мы работаем в сегменте премиум, то подавляющее большинство сделок у нас как раз с бюджетом 500 000+ (именно такой порог для участия в «Золотой визе»). Граждане стран, не входящих в ЕС, действительно не упускали возможность получить дополнительным бонусом ВНЖ инвестора, который не обязывал их становиться налоговыми резидентами и не обязывал проживать большую часть времени на территории Испании. Это не было решающим фактором, но было отличным преимуществом наряду с другими. Да, мы наблюдаем последние полгода повышенную активность, но остались считанные недели до закрытия программы, в ближайшие дни всё сойдет на нет.
Екатерина Охилькова: Отмена программы «Золотая виза» с апреля 2025 года окажет заметное влияние на рынок. Спрос на элитные объекты, вероятно, снизится, что может привести к стабилизации или даже снижению цен на недвижимость в популярных регионах. С момента запуска программы в 2013 году и до её завершения в 2025 году Испания выдала более 33 000 «золотых виз», причём большинство из них было связано с инвестициями в недвижимость. Хотя эти сделки составляли лишь небольшую часть общего объёма, их влияние было заметно в определённых сегментах, особенно в крупных городах и туристических регионах. В целом, отмена программы «Золотая виза» направлена на стабилизацию продаж и обеспечение доступности жилья, что в долгосрочной перспективе может привести к более сбалансированному развитию рынка.
В начале года много шума наделало высказывание Педро Санчеса о введении заградительного налога при сделках с иностранцами. То есть, по сути, власти хотят лишить иностранцев возможности покупать испанскую недвижимость. Насколько вероятна перспектива введения такой радикальной меры? Какие сегодня ожидания у игроков рынка в этом отношении?
Павел Маслов: Это сомнительная популистская инициатива. Она подаётся социалистами своему электорату как мера сдерживания роста цен на недвижимость, и направлена якобы на то, чтобы сделать жильё доступным для среднего класса и молодых граждан. Однако введение налога не решает главную проблему – недостаток предложения!
Основные причины роста цен – низкие темпы строительства и неэффективное госрегулирование. Вместо заградительных налогов нужно развивать строительные проекты, сокращать бюрократию и стимулировать рынок аренды.
Введение заградительного налога может нарушать законы ЕС о свободе передвижения капитала, и, в случае дискриминации иностранных покупателей, возможны судебные разбирательства, в том числе в Европейском суде.
Мы считаем, что вероятность введения данной меры – очень низка. Если же предложение Санчеса будет иметь дальнейший ход, то принятие такого закона затянется. В любом случае мы уже разработали легальные решения этой проблемы для наших клиентов. К слову, многие выбирают инвестиции в коммерческую недвижимость, которую не коснутся предлагаемые налоговые изменения.
Ольга Попова: Многие блогеры подхватили высказывания Санчеса и начали наводить суматоху. Но закон ещё должен быть принят парламентом, и его могут отклонить в любой момент... Согласно проекту закона, может измениться размер налогов для компаний, которые занимались флиппингом, то есть покупали недвижимость, делали в ней ремонт, а потом перепродавали. Раньше им можно было подвести сделку под сниженный налог 5%, а теперь придётся платить полные 10%. Сейчас много чего обсуждается... Возможно ещё, что увеличат налог для покупающих недвижимость стоимостью от 600 000 до 900 000 евро с 10 до 12%. Пока поводов для паники нет. И мы настолько привыкли к изменениям на рынке, в законах, к разным ограничениям, что нас уже ничего не удивит, и мы подстроимся под изменения и в этом случае.
Екатерина Охилькова: Хотя предложение Санчеса вызвало широкий общественный резонанс, его реализация сталкивается с рядом препятствий. Во-первых, политическое сопротивление – оппозиционные партии и представители региональных властей критикуют инициативу, называя её ксенофобской и обещая блокировать её внедрение в контролируемых ими регионах. Во-вторых, юридические аспекты: введение подобного налога может противоречить принципам Европейского союза и привести к юридическим спорам на уровне ЕС. В-третьих, экономические последствия. Эксперты предупреждают, что такая мера отпугнёт иностранных инвесторов, что негативно скажется на строительном секторе и экономике в целом.
Некоторые регионы Испании вводят меры против краткосрочной аренды жилья. Насколько это повлияет или уже влияет на эти рынки? Много ли среди ваших клиентов тех, кто приобретал жильё с целью сдачи в аренду? Что вы им сейчас рекомендуете делать со своим активом/активами?
Ольга Попова: Пока в Каталонии меры скорее бюрократические. С июля 2025 года все краткосрочные договоры должны будут регистрироваться в реестре арендаторов. Это касается и тех, кто снимает жильё и заселяется через Booking, Airbnb. Даже если аренда всего на 3-4 дня, мы должны будем подать сведения о квартиросъёмщике. Пока на инвесторах это никак не отражается. Мы привыкли к каждому закону адаптироваться, поэтому нас это не пугает. В любом случае рынок очень активный, и всегда можно переинвестировать средства. В Барселоне через несколько лет хотят сократить до минимума количество квартир с туристической лицензией. По какому принципу будет это происходить, пока не знаем. Но спрос со стороны инвесторов на покупку квартир с уже имеющейся туристической лицензией упал.
Павел Маслов: Да, к регионам, где приняты меры против краткосрочной аренды, относится и Барселона, где мы ведём основную деятельность. Это уже повлияло на рынок аренды, на котором был и так большой дефицит. Инвесторы убирают свои предложения с рынка и переходят в другие типы активов, в том числе в коммерческую недвижимость. Клиентов привлекает, что здесь нет никакого регулирования цен и довольно низкие затраты на вход в инвестицию, так как налог ниже (всего 2,5% против 10% для жилых объектов).
Екатерина Охилькова: Да, думаю, что в тех регионах, где вводят ограничения на краткосрочную аренду, рынок отреагирует. Изменения отразятся на стоимости жилья. Наши клиенты с этими вопросами не столкнулись, потому что основной наш покупатель был нацелен на ВНЖ инвестора, и объекты приобретались для личного пользования. Для тех, кто столкнулся с такой проблемой, рекомендую пересмотреть вопрос с дальнейшим держанием этого актива. Возможно, имеет смысл выйти и зайти в более интересные инвестиционные проекты.
Недавно Конгресс вновь принял законопроект, который, в числе прочего, облегчит выселение окупасов? Каковы дальнейшие перспективы этого законопроекта? Когда, по вашему мнению, проблема с окупасами может окончательно решиться в Испании?
Ольга Попова: Проблема решится окончательно, на мой взгляд, когда к власти придут не социалисты. Испанцы сами устали от этих проблем, но до сих пор нет массовых организованных манифестаций против самовольного захвата жилья. Мой адвокат затрудняется пока дать прогноз о практике применения нового закона. Сейчас на рынке в продаже много квартир, занятых окупасами. Они продаются по цене ниже рыночной, за 50 000–100 000 евро можно приобрести квартиру, когда ее рыночная стоимость (без непрошеных гостей) составляет 100 000–130 000 евро. Однако покупать сейчас объекты со сквоттерами никто не спешит, то есть это говорит о том, что пока не ясно точно, как этот закон будет работать на деле, и не найдут ли окупасы в нём для себя новые лазейки. В любом случае, всегда есть способы защиты от сквоттеров, и все наши покупатели наслаждаются пребыванием в Испании в собственном жилье, даже приезжая на 2-3 месяца в год.
.jpg)
Павел Маслов: Мы думаем, что проблема с окупасами решится не при нынешней правящей партии. Отмечу, что проблема не касается наших клиентов, так как в том сегменте, в котором мы работаем, недвижимость расположена в закрытых резиденциях с охраной или в домах, где всегда есть консьерж, и подключена охранная сигнализация.
Екатерина Охилькова: После одобрения в Конгрессе законопроект был передан в Сенат для окончательного утверждения. Ожидается, что Сенат поддержит инициативу, учитывая широкую поддержку в нижней палате парламента. После одобрения Сенатом и публикации в официальном государственном бюллетене (BOE) закон вступит в силу. Теоретически закон позволит выселять окупасов по ускоренной процедуре и защитит права собственников, однако важно, чтобы судебные и правоохранительные органы эффективно использовали новые механизмы. Необходимо также учитывать причины, по которым люди становятся окупасами, и разрабатывать социальные программы поддержки уязвимых слоев населения. Владельцам недвижимости следует быть осведомленными о своих правах и возможностях защиты от незаконного захвата имущества сквоттерами.
Какую недвижимость и где вы сегодня рекомендуете приобретать инвесторам?
Ольга Попова: Инвесторам рекомендую крупные города, прежде всего, Барселону, Мадрид. В Барселоне за последние 10 лет на моих глазах и по статистике цены на жильё выросли на 30%. Мадрид также хорош для инвестиций, город активно развивается.
Коммерческая недвижимость или квартиры в значимых местах с видами на достопримечательности, коих в Барселоне много, всегда являются лучшей инвестицией и всегда будут ликвидны.
Какие регионы/города Испании вы рекомендуете рассмотреть для собственного проживания?
Ольга Попова: По моим наблюдениям, покупатели в последнее время начинают активно осваивать север Испании, такие города и регионы, как Овьедо, Сантандер, Сан-Себастьян, Страна Басков, Астурия. Это экологически чистые регионы, без толп туристов, в которых особенно привлекательны небольшие приятные города. Подойдут семьям без маленьких детей и для счастливой пенсии.
Ну и по нашему опыту, большинство хочет жить у моря. Недвижимость не далее километра от берега всегда ликвидна. В нашем регионе Каталония рекомендую побережье Коста-Брава и Коста-Дорада. Коста-Брава дороже, чем Коста-Дорада, и у каждого побережья свои плюсы и минусы. Для кого-то минус может превратиться в плюс, так как предпочтения у всех разные.
Испания – страна разнообразная от региона к региону, и каждый найдет для себя свой уютный дом.
Благодарим за беседу наших экспертов в Испании:
Павла Маслова, CEO агентства Estate Barcelona
Ольгу Попову, руководителя агентства LUXBARCELONA
Екатерину Охилькову, руководителя агентства Expert Agent
