Спрос на новостройки в московском регионе растет как на дрожжах в преддверии окончания программы ипотеки с господдержкой, но из-за заоблачных цен в «старой» Москве все больше утекает за МКАД.
Доля ипотечных сделок на первичном рынке московского региона по итогам мая достигла 83,6% - это на 7,5% больше, чем в апреле, и на 5,3% - чем в мае прошлого года, подсчитали специалисты «НДВ Супермаркет Недвижимости». Больше всего за месяц выросла доля ипотеки в «старой» Москве – на 9,4 п.п. до 76,9%. Годовой прирост составил 5,7%. В Новой Москве на ипотеку в мае пришлось 86,1% сделок (+5,5% за месяц, +3,6% за год), в Московской области – 87,8% (+7,7% за месяц, +6,6% за год).
| Доля ипотечных сделок | Москва | Новая Москва | Подмосковье |
|---|---|---|---|
| май.24 | 77% | 86% | 88% |
| апр.24 | 68% | 81% | 80% |
| май.23 | 72% | 82% | 81% |
Источник: Est-a-Tet
Количество ипотечных сделок также существенно увеличилось. Совокупно на рынке московского региона в мае было заключено 10,9 тыс. сделок (+23,8% за месяц. +32,5% за год): в «старой» Москве – 4,5 тыс. сделок (+16,2% за месяц, +21,5% за год), в Новой Москве – 2,2 тыс. сделок (+22,8% за месяц, +56,5% за год), в Московской области – 4,2 тыс. сделок (+33,6% за месяц, +34,7% за год).
| Кол-во ипотечных сделок | Москва | Новая Москва | Подмосковье |
|---|---|---|---|
| май.24 | 4 504 | 2 244 | 4 181 |
| относительно апреля 2024 | 15,9% | 22,9% | 33,6% |
| относительно мая 2023 | 20,0% | 51,5% | 33,9% |
Источник: Est-a-Tet
«Рост доли и количества ипотечных сделок в мае связан с тем, что многие потребители старались войти в сделки до окончания действия льготных программ. На их долю приходится все еще большая доля ипотечных сделок», - отмечает Татьяна Подкидышева, исполнительный директор компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».
Растет спрос на программу ипотеки с господдержкой под 8% - она завершается 1 июля, и семейную ипотеку, условия которой будут изменены, подтверждает руководитель департамента маркетинговых исследований «Главстрой Регионы» Ксения Гришковец. По ее словам, в мае «господдержка» обеспечила 36% ипотечных продаж в ЖК «Героев», в первой половине июня – уже 44%. Семейная ипотека - 40% в мае и 42% в июне.
Востребованность ипотеки также стимулирует повышение банками ставок в рамках стандартных ипотечных программ - хотя ключевую ставку ЦБ на последнем заседании оставил без изменения, добавляет Роман Родионцев, директор по развитию Est-a-Tet.
Несмотря на значительный рост доли и числа ипотечных сделок в «старой» Москве, продажи старомосковских новостроек в целом увеличились лишь примерно на 2%. Зато за МКАД спрос вырос очень существенно.
| Кол-во ДДУ | Москва | Новая Москва | Подмосковье |
|---|---|---|---|
| май.24 | 5 835 | 2 607 | 4 762 |
| относительно апреля 2024 | 2,0% | 15,0% | 21,9% |
| относительно мая 2023 | 11,5% | 44,5% | 23,9% |
Источник: Est-a-Tet
По данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», в мае на первичном рынке московского региона было заключено 13,2 тыс. ДДУ с квартирами (+11% за месяц, +22,8% за год): в «старой» Москве – 5,8 тыс. ДДУ (+2,1% за месяц, +12,5% за год), в Новой Москве – 2,6 тыс. ДДУ (+15% за месяц, +50% за год), в Московской области – 4,7 тыс. ДДУ. (+22% за месяц, +24,5% за год).
«Динамика сделок показывает, что спрос в «старой» Москве достаточно устойчив, без резких колебаний - как вверх, так и вниз, - комментирует Роман Родионцев. - Что касается Новой Москвы и области, тут ситуация немного иная. В отличие от «старой» Москвы, после мартовского скачка наблюдалось хоть и незначительное, но охлаждение спроса. Текущее восстановление спроса обусловлено еще и перетеканием спроса из «старой» Москвы в Новую Москву и область, где сосредоточено основное предложение массового сегмента. Свою роль в этом перетекании спроса сыграло и предстоящее завершение действия программы ипотечного кредитования с господдержкой, и заявления властей о запрете строительства малогабаритных квартир».
Такого же мнения придерживается и Татьяна Подкидышева: «На рынок массового сегмента оказало решающее влияние завершение льготной ипотеки с июля 2024 г. и изменение условий по семейной ипотеке. Поэтому особенно ярко рост спроса заметен в Новой Москве и Московской области, в которых на долю массового сегмента приходится большая часть экспозиции».
Напомним, в конце 2023 г. кредитный лимит по ипотеке с господдержкой в столичных агломерациях был сокращен с 12 до 6 млн руб., что, фактически, досрочно исключило «старую» Москву из этой программы. Лимит по семейной ипотеке остался прежним - 12 млн руб., но при московских ценах на новостройки и его мало на что хватает.
По словам Татьяны Подкидышевой, в июне покупательская активность продолжает расти: «В среднем количество обращений по сравнению с прошлым месяцем выросло на 10-15%».
В «Главстрой Регионы» в первой половине июня «все показатели по целевым обращениям» выросли на 22% по сравнению с аналогичным периодом мая, а количество сделок увеличилось почти в два раза – на 92%, рассказывает Ксения Гришковец. В годовом выражении потенциальный спрос вырос более чем на 60%, а реальный – на 50%.
Впрочем, покупательская активность в июне растет не везде. «С прошлым месяцем мы не зафиксировали разницы, ни в звонках, ни в сделках, - говорит Александра Каблукова, начальник отдела новостроек ГК «Отрада». - Мы отмечаем, что это не только наша тенденция, но и многих других крупных участников рынка. Предполагаем, это связано с тем, что об отмене ряда программ ипотеки с господдержкой было известно довольно давно и все, кто хотел купить, – купили. Май даже был чуть более активным, несмотря на множество выходных и праздничных дней».
Введение в Москве запрета на строительство квартир менее 28 кв. м привел к всплеску спроса на маленькие студии. По оценкам компании «Метриум», в мае объем спроса на такие квартиры в новостройках массового сегмента вырос на 19,4%. Однако после того как застройщики взвинтили цены на эти форматы, произошло охлаждение, отмечает Татьяна Подкидышева («НДВ Супермаркет Недвижимости»).
В целом, повышенный интерес к малогабаритному жилью в столичном регионе наблюдается давно - это долгосрочный тренд, не связанный с последними новациями московских властей.
«Если смотреть динамику спроса в различных диапазонах площадей, то действительно можно отметить, что спрос на маленькие квартиры площадью до 30 кв. м растет, - комментирует Роман Родионцев из Est-a-Tet. - Особенно это заметно в «старой» Москве и Новой Москве. Это объясняется и доступностью бюджетов таких квартир, и тем, что инвесторы предпочитают вкладываться именно в такие квартиры, как с целью спекулятивной перепродажи в дальнейшем, так и с целью последующей сдачи в аренду».
А наибольшей популярностью в московском макрорегионе пользуются квартиры площадью от 30 до 40 кв. м. На втором месте в Москве и Новой Москве – квартиры до 30 кв. м, а в Московской области – квартиры площадью от 50 до 60 кв. м. Хотя и компактные лоты площадью до 30 кв. м в области занимают существенную долю спроса.
Москва
| Площадь | янв.23 | фев.23 | мар.23 | апр.23 | май.23 | июн.23 | июл.23 | авг.23 | сен.23 | окт.23 | ноя.23 | дек.23 | янв.24 | фев.24 | мар.24 | апр.24 | май.24 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| <30 кв. м | 16,6% | 15,7% | 17,8% | 17,1% | 16,8% | 18,2% | 17,1% | 19,6% | 20,3% | 18,6% | 18,6% | 17,7% | 17,7% | 14,6% | 15,0% | 15,2% | 18,5% |
| 30-40 кв. м | 27,5% | 25,7% | 24,2% | 24,5% | 25,4% | 23,2% | 24,2% | 24,3% | 25,2% | 24,4% | 23,0% | 25,2% | 23,0% | 19,4% | 21,6% | 20,7% | 24,2% |
| 40-50 кв. м | 16,9% | 15,7% | 15,7% | 16,1% | 16,2% | 17,4% | 16,8% | 16,1% | 18,0% | 19,2% | 20,7% | 20,5% | 18,2% | 19,0% | 18,2% | 18,3% | 17,4% |
| 50-60 кв. м | 12,9% | 14,5% | 12,6% | 13,1% | 12,9% | 13,2% | 12,7% | 11,4% | 11,2% | 11,3% | 12,5% | 12,0% | 11,2% | 11,1% | 11,8% | 11,7% | 11,7% |
| 60-70 кв. м | 9,8% | 10,4% | 9,8% | 10,5% | 11,1% | 10,3% | 11,1% | 10,3% | 10,7% | 11,2% | 10,0% | 10,4% | 11,9% | 12,9% | 11,6% | 11,9% | 11,3% |
| 70-80 кв. м | 6,7% | 7,4% | 6,9% | 7,4% | 6,3% | 6,9% | 6,8% | 7,2% | 5,6% | 5,7% | 6,4% | 5,7% | 6,9% | 9,2% | 8,8% | 8,4% | 6,5% |
| 80-90 кв. м | 4,9% | 5,2% | 5,8% | 4,7% | 5,0% | 4,9% | 4,3% | 4,7% | 3,8% | 4,5% | 3,9% | 3,5% | 4,6% | 5,4% | 5,7% | 5,4% | 3,8% |
| 90-100 кв. м | 2,0% | 2,6% | 3,1% | 2,9% | 2,7% | 2,6% | 3,2% | 2,7% | 2,1% | 1,9% | 2,1% | 1,8% | 2,3% | 3,1% | 2,5% | 3,0% | 2,5% |
| >100 кв. м | 2,6% | 2,8% | 4,3% | 3,6% | 3,6% | 3,3% | 3,8% | 3,7% | 3,1% | 3,2% | 2,9% | 3,2% | 4,4% | 5,3% | 4,8% | 5,5% | 4,0% |
Источник: Est-a-Tet
Новая Москва
| Площадь | янв.23 | фев.23 | мар.23 | апр.23 | май.23 | июн.23 | июл.23 | авг.23 | сен.23 | окт.23 | ноя.23 | дек.23 | янв.24 | фев.24 | мар.24 | апр.24 | май.24 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| <30 кв. м | 14,0% | 16,8% | 18,7% | 17,9% | 16,3% | 16,2% | 18,0% | 19,1% | 18,5% | 19,8% | 20,1% | 19,1% | 19,5% | 19,0% | 18,2% | 18,8% | 20,8% |
| 30-40 кв. м | 29,5% | 30,9% | 27,5% | 33,2% | 29,4% | 29,3% | 33,2% | 30,4% | 28,4% | 28,3% | 26,1% | 30,8% | 31,2% | 37,8% | 30,0% | 34,0% | 29,3% |
| 40-50 кв. м | 15,8% | 13,0% | 12,2% | 14,1% | 12,3% | 11,9% | 11,3% | 11,1% | 12,8% | 11,2% | 12,4% | 12,9% | 13,5% | 10,4% | 13,3% | 11,3% | 11,8% |
| 50-60 кв. м | 17,8% | 17,6% | 18,4% | 13,2% | 17,7% | 19,2% | 17,0% | 18,5% | 18,5% | 18,2% | 19,3% | 19,0% | 15,2% | 15,0% | 16,0% | 14,7% | 16,7% |
| 60-70 кв. м | 11,9% | 9,2% | 10,4% | 10,1% | 10,9% | 11,5% | 9,3% | 9,8% | 10,2% | 11,1% | 9,9% | 9,3% | 9,2% | 7,7% | 9,9% | 8,3% | 9,9% |
| 70-80 кв. м | 6,4% | 6,2% | 6,9% | 6,3% | 8,3% | 7,3% | 7,5% | 7,6% | 7,3% | 7,1% | 8,5% | 5,8% | 7,6% | 7,9% | 8,3% | 8,4% | 7,3% |
| 80-90 кв. м | 2,8% | 4,4% | 4,2% | 3,8% | 3,5% | 3,6% | 2,5% | 2,5% | 3,0% | 3,2% | 2,7% | 2,3% | 2,4% | 2,0% | 3,1% | 3,0% | 2,6% |
| 90-100 кв. м | 1,8% | 1,7% | 1,6% | 1,3% | 1,3% | 0,8% | 0,8% | 0,6% | 0,8% | 0,9% | 0,6% | 0,6% | 1,0% | 0,1% | 0,9% | 1,0% | 0,9% |
| >100 кв. м | 0,2% | 0,2% | 0,2% | 0,1% | 0,3% | 0,2% | 0,3% | 0,4% | 0,5% | 0,2% | 0,3% | 0,3% | 0,3% | 0,2% | 0,4% | 0,6% | 0,6% |
Источник: Est-a-Tet
Московская область
| Площадь | янв.23 | фев.23 | мар.23 | апр.23 | май.23 | июн.23 | июл.23 | авг.23 | сен.23 | окт.23 | ноя.23 | дек.23 | янв.24 | фев.24 | мар.24 | апр.24 | май.24 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| <30 кв. м | 16,5% | 15,0% | 17,0% | 15,1% | 15,2% | 15,5% | 16,9% | 17,7% | 17,6% | 19,0% | 18,5% | 19,0% | 18,7% | 18,7% | 18,7% | 17,9% | 17,0% |
| 30-40 кв. м | 34,6% | 31,3% | 31,0% | 32,8% | 33,2% | 32,5% | 32,7% | 33,1% | 32,6% | 32,9% | 33,0% | 33,3% | 34,2% | 35,1% | 34,0% | 33,3% | 35,4% |
| 40-50 кв. м | 14,2% | 16,0% | 15,3% | 16,1% | 15,4% | 14,4% | 15,3% | 14,9% | 14,7% | 14,6% | 14,5% | 13,8% | 13,8% | 14,7% | 15,1% | 15,4% | 14,7% |
| 50-60 кв. м | 19,6% | 20,4% | 20,3% | 19,8% | 18,5% | 18,9% | 18,6% | 18,4% | 18,8% | 17,5% | 18,6% | 18,1% | 17,9% | 16,9% | 16,8% | 17,8% | 17,6% |
| 60-70 кв. м | 6,3% | 7,2% | 7,5% | 7,1% | 8,2% | 8,3% | 7,1% | 8,2% | 7,9% | 7,2% | 7,7% | 7,7% | 6,8% | 6,9% | 6,5% | 6,9% | 6,8% |
| 70-80 кв. м | 4,9% | 6,2% | 4,9% | 5,3% | 5,3% | 5,6% | 5,0% | 4,5% | 4,6% | 5,0% | 4,3% | 5,0% | 5,1% | 4,2% | 5,1% | 5,4% | 5,2% |
| 80-90 кв. м | 3,1% | 2,5% | 2,9% | 2,9% | 2,9% | 3,1% | 3,3% | 2,5% | 2,8% | 2,7% | 2,2% | 2,3% | 2,5% | 2,8% | 2,7% | 2,3% | 2,5% |
| 90-100 кв. м | 0,6% | 0,6% | 0,6% | 0,4% | 0,5% | 0,8% | 0,4% | 0,4% | 0,6% | 0,7% | 0,6% | 0,6% | 0,5% | 0,6% | 0,8% | 0,7% | 0,5% |
| >100 кв. м | 0,3% | 0,8% | 0,6% | 0,5% | 0,8% | 0,8% | 0,8% | 0,3% | 0,3% | 0,6% | 0,6% | 0,3% | 0,5% | 0,3% | 0,3% | 0,1% | 0,3% |
Источник: Est-a-Tet