Продажи новостроек обвалились в июле из-за резкого сокращения объемов государственных ипотечных программ, но девелоперы надеются на лучшее. По их данным, уже в конце июля спрос начал восстанавливаться за счет семейной ипотеки, траншевой и программ рассрочек.
По итогам июля управление Росреестра по Москве зарегистрировало 7 334 договора долевого участия в строительстве жилья. По сравнению с пиковыми значениями июня, когда покупатели массово устремились в последний вагон ипотеки с господдержкой, продажи новостроек снизились на 29,9%, а относительно июля 2023 г. – тоже удачного для рынка - на 15,1%.
С учетом Московской области и апартаментов спрос на первичном рынке столичной агломерации в июле упал на 40,3% в месячном и на 18,1% - в годовом разрезе, подсчитали специалисты «НДВ Супермаркет Недвижимости».
Продажи новостроек и апартаментов в московском регионе
| Локация | июл.23 | июн.24 | июл.24 | Динамика,% | |
|---|---|---|---|---|---|
| год/год | мес/мес | ||||
| Старая Москва | 6 198 | 7 186 | 4 999 | -19,3% | -30,4% |
| Новая Москва | 2 226 | 4 197 | 2 484 | 11,6% | -40,8% |
| Московская область | 4 943 | 6 963 | 3 471 | -29,8% | -50,2% |
| Итого | 13 367 | 18 346 | 10 954 | -18,1% | -40,3% |
Источник: «НДВ Супермаркет Недвижимости»
Причины обвала очевидны – завершение программы ипотеки с господдержкой с 1 июля и ужесточение условий семейной ипотеки. При этом новые условия последней власти объявили только 10 июля, поэтому почти половину июля эта программа вообще не действовала.
«Наиболее существенное снижение спроса зафиксировано в Московской области и Новой Москве, где сосредоточено основное предложение жилья массового сегмента, по покупателям которого сильнее всего «ударило» сворачивание одной из самых популярных ипотечных программ, - отмечает Владимир Моребис, коммерческий директор, партнер Est-a-Tet. - «Старая» Москва, где концентрируется более высокобюджетный спрос, оказалась более устойчива к отмене льготной программы».
Продажи новостроек в московском регионе
| Кол-во ДДУ | Москва | Новая Москва | Подмосковье |
|---|---|---|---|
| Июль 24 | 4 542 | 2 408 | 3 373 |
| Относительно июня 2024 | -32,8% | -41,6% | -51,0% |
| Относительно июля 2023 | -20,3% | 8,9% | -30,2% |
Источник: Est-a-Tet
В «старой» Москве больше всего, конечно, пострадал комфорт-класс. По словам Елены Чегодаевой, руководителя департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости», продажи в этом сегменте сократились почти на 40%.
Структура продаж по классам в «старой» Москве
| Класс | Июль 23 | Июнь 24 | Июль 24 | Динамика,% | |
|---|---|---|---|---|---|
| год/год | мес/мес | ||||
| бизнес | 2 183 | 3 006 | 2 124 | -2,7% | -29,3% |
| комфорт | 3 383 | 3 486 | 2 117 | -37,4% | -39,3% |
| премиум | 113 | 239 | 284 | 151,3% | 18,8% |
| элит | 2 | 32 | 30 | 1400,0% | -6,3% |
| Итого | 5 681 | 6 763 | 4 555 | -19,8% | -32,6% |
Источник: «НДВ Супермаркет Недвижимости»
Так как продажи рухнули из-за сокращения господдержки ипотечного рынка, количество ипотечных сделок упало еще больше, чем спрос в целом.
Количество ипотечных сделок по локациям, шт.
| Локация | Июль 23 | Июнь 24 | Июль 24 | Динамика,% | |
|---|---|---|---|---|---|
| год/год | мес/мес | ||||
| Старая Москва | 4 222 | 5 464 | 3 122 | -26,1% | -42,9% |
| Новая Москва | 1 880 | 3 861 | 2 100 | 11,7% | -45,6% |
| Московская область | 4 072 | 6 234 | 2 797 | -31,3% | -55,1% |
| Итого | 10 174 | 15 559 | 8 019 | -21,2% | -48,5% |
Источник: «НДВ Супермаркет Недвижимости»
| Кол-во ипотечных сделок | Москва | Новая Москва | Подмосковье |
|---|---|---|---|
| Июль 24 | 3 018 | 2 066 | 2 761 |
| Относительно июня 2024 | -44,0% | -45,9% | -55,4% |
| Относительно июля 2023 | -25,9% | 9,3% | -31,8% |
Источник: Est-a-Tet
Примечательно, что в «старой» Москве количество сделок без использования ипотечного кредита в июле выросло на 11,1% по сравнению с июнем. Аналогичная динамика зафиксирована и в Новой Москве, где, на фоне сокращения ипотечных сделок, на 11,0% за месяц выросло число сделок без ипотеки. При этом в Московской области зафиксировано снижение количества сделок без ипотеки – на 11,8%, что «подтверждает тренд на фокусировании платежеспособных покупателей в Москве и Новой Москве», подчеркивает Владимир Моребис.
| Доля ипотечных сделок | Москва | Новая Москва | Подмосковье |
|---|---|---|---|
| Июль 24 | 66% | 86% | 82% |
| Июнь 24 | 80% | 93% | 90% |
| Июль 23 | 71% | 86% | 84% |
Источник: Est-a-Tet
По данным Est-a-Tet, спрос на новостройки в августе «аналогичен июльским показателям». При этом количество входящих обращений в июле на 30% ниже, чем в июне. А по сравнению с августом 2023 г. количество обращений от потенциальных покупателей сократилось почти в два раза.
«Ввиду отмены субсидированной ипотеки «Госпрограмма-2020» сокращение объёма входящего трафика в июле и августе текущего года было вполне ожидаемым, клиентам потребуется какое-то время для адаптации и принятия новых условий. Что касается такого большого разрыва между показателями августа текущего и прошлого годов, то здесь также всё достаточно легко объяснимо: в сентябре прошлого года вступили в силу изменения условий субсидированной ипотеки, а именно минимальный первоначальный взнос с 15% увеличили до 20%, поэтому в августе 2023 г. клиенты активизировались, чтобы успеть воспользоваться более выгодными условиями», - поясняет ситуацию на рынке Владимир Моребис.
Застройщики, впрочем, настроены более оптимистично. По словам коммерческого директора ГК «АльфаСтройИнвест» Юрия Балабанова, уже к концу июля спрос начал восстанавливаться, и в августе количество сделок с новостройками выросло вдвое. «Рынок адаптировался к новым условиям, а покупатели начали проявлять интерес к субсидированным ипотечным программам, траншевой ипотеке и предложениям по рассрочке», - утверждает Балабанов.
Аналогичного мнения придерживается и Денис Коноваленко, управляющий партнер «Прайм Лайф» (ЖК «Первый Нагатинский»): «Август этого года становится более активным месяцем для нашей компании – относительно июля. Рынок адаптируется к новым реалиям, учитывая массовое завершение льготных программ».
В проекте девелоперской компании «Главстрой Регионы» ЖК «Героев» в первой половине августа 2024 г. количество сделок с недвижимостью выросло в четыре раза по сравнению с аналогичным периодом июля текущего года – «это свидетельствует о постепенном восстановление спроса после снижения в июле в связи с отменой льготных ипотечных программ», считает руководитель департамента маркетинговых исследований Ксения Гришковец.
Как отмечает Елена Тарасова, коммерческий директор Plus Development (ЖК «Детали» в Новой Москве), в настоящее время «оживление» рынка первичного жилья происходит за счет клиентов, которые используют для покупки квартир обновленную семейную ипотеку, а также траншевую кредитную программу. В конце июля Plus Development зафиксировала увеличение количества обращений по траншевой ипотеке на 30% по сравнению со второй декадой и на 50% относительно начала месяца.
Популярность траншевой ипотеки подтверждает и статистика ГК «АльфаСтройИнвест». Количество ипотечных сделок в компании в августе 2024 г. сократилось примерно на половину в годовом выражении, но при этом 99% всех сделок по рыночным ставкам заключались в рамках траншевой ипотеки.
Но самой востребованной программой остается, конечно, семейная ипотека, которую застройщики дополнительно субсидируют (ставки снижаются за счет увеличения цены недвижимости).
В «Главстрой Регионы» в первой половине августа на ипотеку пришлось 96% сделок. При этом 96% ипотечных продаж обеспечила семейная ипотека, оставшиеся 4% - стандартные программы.
«Пертурбации, связанные с завершением программы «Господдержка» и изменениями условий семейной и IT-ипотеки сказываются на спросе и рынке недвижимости, но все же программа «Семейная ипотека» на сегодняшний день остается одним из самых востребованных инструментов льготного ипотечного кредитования», - подчеркивает Ксения Гришковец.
Елена Тарасова рассчитывает, что спрос на новостройки восстановится до конца года: «Во-первых, текущему снижению спроса, помимо отмены льготной ипотеки, способствовал сезон отпусков. Во-вторых, рынок заранее готовился к изменению условий и активно адаптируется к новой ситуации. Многие покупатели станут решать вопрос приобретения новостроек за счет предварительной продажи имеющейся квартиры, тогда как раньше могли сначала приобретать новое жилье в льготную ипотеку, а потом продавать свою квартиру. Сами застройщики уже активно предлагают услугу трейд-ин для реализации подобной схемы. Кроме того, девелоперы совместно с банками-партнерами уже начали разрабатывать специальные программы по классической ипотеке, которые призваны сделать покупку более доступной, осенью, скорее всего этих программ на рынке станет больше. А траншевая ипотека уже на сегодняшний день активно используется».