Продажи новостроек в Москве и Подмосковье сократились на 50-60% за год

Цены тоже начинают ползти вниз

Надежды застройщиков на некоторую стабилизацию продаж после июльского обвала пока не оправдываются – рынок продолжает катиться под горку. Цены на новостройки в массовых сегментах, наиболее зависимых от ипотеки, тоже постепенно начинают ползти вниз.

Спрос

В августе продажи на первичном рынке московского региона упали в среднем еще на 28,7% в месячном выражении - после снижения на 40,3% по итогам июля, подсчитали специалисты «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Больше всего просел рынок Новой Москвы – на 40% к июлю. Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости», объясняет это тем, что именно новомосковские новостройки «покрывают спрос на жилье массового сегмента с московской пропиской. Отмена льготной ипотеки, ужесточение условий по семейной ипотеке и существенный рост рыночных ставок сделали данный сегмент рынка самым уязвимым».

Количество сделок на первичном рынке жилья (квартиры и апартаменты)

Локация	Август 23	Июль 24	Август 24	Динамика,%
Локация	Август 23	Июль 24	Август 24	год/год	мес/мес
Старая Москва	7 491	4 598	3 567	-52,4%	-22,4%
Новая Москва	3 460	2 566	1 507	-56,4%	-41,3%
Московская область	6 814	3 592	2 600	-61,8%	-27,6%
Итого	17 765	10 756	7 674	-56,8%	-28,7%

Источник: «НДВ Супермаркет Недвижимости»

Количество сделок с квартирами в новостройках

Кол-во ДДУ	Москва	Новая Москва	Подмосковье
Август 24	3 586	1 443	2 517
Относительно июля 2024	-21,8%	-42,0%	-27,8%
Относительно августа 2023	-52,2%	-58,0%	-62,1%

Источник: Est-a-Tet

Однако опережающие темпы снижения спроса в Новой Москве не означают, что рынок области оказался более устойчив к ухудшению условий на ипотечном рынке, подчеркивает Владимир Моребис, коммерческий директор, партнер Est-a-Tet: «В предыдущем месяце, сразу после сворачивания льготной программы под 8% годовых, в Московской области был зафиксирован существенный спад продаж – на 49,6% (почти в два раза). В Новой Москве спрос, после резкого снижения в июле (на 39,7%), снижается достаточно плавно (в августе -42,0%)».

Выручка девелоперов московской агломерации

Регион	Выручка в августе 2024 г., млрд руб.	Динамика за месяц
«Старая» Москва	96,1	-23,2%
Новая Москва	18,1	-34,4%
Московская область	23,9	-17,9%

Источник: «Метриум»

Объем выручки, млрд руб.	Москва	Новая Москва	Подмосковье
Август 24	102,7	26,7	27,4
Относительно июля 2024	-26,0%	-36,1%	-49,3%

Источник: Est-a-Tet

Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум», связывает менее глубокий, чем в Новой Москве, спад продаж и выручки застройщиков в Московской области по итогам августа с переориентацией на подмосковный рынок части клиентов из Новой и даже «старой» Москвы, «так как здесь более доступные лоты, соответственно, комфортнее первоначальный взнос, легче оформлять субсидированные кредиты».

А относительную устойчивость «старой» Москвы к снижению спроса - с тем, что в исторической части мегаполиса представлено в том числе премиальное и элитное жилье, покупатели которого зачастую используют рассрочки в качестве альтернативы ипотеки.

В сентябре ситуация на рынке не претерпела существенных изменений. По словам Елены Чегодаевой, спрос по-прежнему падает: «Часть клиентов, которые только рассматривали варианты покупки, перешли в депозиты и отложили вопрос покупки квартиры до снижения ипотечных ставок. Часть клиентов вязли паузу и перешли на рынок аренды».

Ипотека

В августе продолжился массовый исход ипотечников со ставшего для них недоступным рынка новостроек – собственно, прежде всего из-за этого и упали продажи в целом.

Количество ипотечных сделок с квартирами и апартаментами на первичном рынке

Локация	Август 23	Июль 24	Август 24	Динамика,%
Локация	Август 23	Июль 24	Август 24	год/год	мес/мес
Старая Москва	4 016	5 363	3 015	-24,9%	-43,8%
Новая Москва	2 942	2 165	1 100	-62,6%	-49,2%
Московская область	5 723	2 890	2 044	-64,3%	-29,3%
Итого	12 681	10 418	6 159	-51,4%	-40,9%

Источник: «НДВ Супермаркет Недвижимости»

Количество ипотечных сделок с квартирами на первичном рынке

Кол-во ипотечных сделок	Москва	Новая Москва	Подмосковье
Август 24	1 980	1 065	2 022
Относительно июля 2024	-34,8%	-50,0%	-29,1%
Относительно августа 2023	-64,6%	-64,0%	-64,4%

Источник: Est-a-Tet

«Обращает на себя внимание величина годового снижения количества ипотечных сделок во всех трех регионах – 64%, что говорит о том, какая доля покупателей по программе льготной ипотеки под 8% «ушла» с рынка», - говорит Владимир Моребис (Est-a-Tet).

При этом в Московской области на ипотечников все еще приходится 80% сделок – столько же, сколько в марта-апреле этого года, продолжает Моребис.

Доля ипотечных сделок с квартирами на первичном рынке

Доля ипотечных сделок	Москва	Новая Москва	Подмосковье
Август 24	55%	74%	80%
Июль 24	66%	86%	82%
Август 23	75%	86%	86%

Источник: Est-a-Tet

Доля ипотечных сделок с квартирами и апартаментами на первичном рынке

Локация	Август 23	Июль 24	Август 24	Динамика,%
Локация	Август 23	Июль 24	Август 24	год/год	мес/мес
Старая Москва	70,7%	79,3%	66,2%	-4,5%	-13,1%
Новая Москва	85,0%	84,4%	73,0%	-12,0%	-11,4%
Московская область	84,0%	80,5%	78,6%	-5,4%	-1,8%
Итого	79,9%	81,4%	72,6%	-7,3%	-8,8%

Источник: «НДВ Супермаркет Недвижимости»

В Новой Москве доля ипотечных сделок снизилась, но все равно остается выше показателей марта-апреля 2022 г., когда ключевая ставка находилась на уровне 17-20%. В «старой» Москве доля ипотечных сделок опустилась до уровня начала 2022 г., когда ЦБ резко поднял ключевую ставку с 9,5% до 20%.

При этом, отмечает Владимир Моребис, в Москве и Новой Москве по-прежнему наблюдается, хотя и незначительная, положительная динамика сделок без участия ипотечных кредитов: в «старой» Москве количество таких сделок выросло по сравнению с июлем 2024 г. на 3,6%, в Новой Москве – на 5,3%.

Цены

На фоне снижения спроса начали ползти вниз и цены предложения новостроек, в основном массовых сегментов, где доля ипотечного спроса наиболее велика. При этом рост цен в годовом выражении остается весьма значительным.

Цены на новостройки в столичном регионе

Москва	Август 24	Июль 24	Август 23	Август к июлю 24	Август 24 к августу 23
Эконом	350,6	348,9	288,4	0,5%	21,6%
Комфорт	355,4	364,3	319	-2,4%	11,4%
Бизнес-	478,1	483,1	419,3	-1,0%	14,0%
Бизнес	515,4	519	462,2	-0,7%	11,5%
Бизнес+	647,8	645,9	574,4	0,3%	12,8%
Премиум	1074,3	1094,2	976	-1,8%	10,1%
Элит	2117,1	2006,9	2009,4	5,5%	5,4%
В среднем	557,4	551	484,6	1,2%	15,0%

Новая Москва	Август 24	Июль 24	Август 23	Август к июлю 24	Август 24 к августу 23
Эконом	234,9	233,6	234	0,6%	0,4%
Комфорт	258,7	265,8	239,7	-2,7%	7,9%
Бизнес-	263	265	251,4	-0,8%	4,6%
Бизнес	332,8	331,9	296,1	0,3%	12,4%
Бизнес+	400	405		-1,2%
В среднем	260,3	266,9	242	-2,5%	7,6%

Московская область	Август 24	Июль 24	Август 23	Август к июлю 24	Август 24 к августу 23
Эконом	146,2	145,3	134,5	0,6%	8,7%
Комфорт	196,5	200,3	175,9	-1,9%	11,7%
Бизнес-	253,9	250,7	236	1,3%	7,6%
Бизнес	276,6	278,6	221,5	-0,7%	24,9%
В среднем	194,8	197,7	174,9	-1,5%	11,4%