Огромные дисконты и новые лимиты по семейной ипотеке в ноябре подстегнули спрос на бюджетные квартиры. Поэтому если в октябре продажи новостроек стабилизировались в «старой» Москве – за счет рассрочек, то в ноябре спрос начал восстанавливаться в Новой Москве и в области.
За ноябрь продажи новостроек в московском регионе в среднем выросли на 14,8% относительно октября, подсчитали специалисты «НДВ Супермаркет Недвижимости». Отставание от прошлого года составило почти 36%, но в ноябре 2023 г. действовала льготная ипотека под 8%, а рыночную ипотеку банки предлагали под 16%, а не под 30%, как сейчас. Поэтому интереснее месячный рост спроса, а не годовой обвал, который в нынешних условиях неизбежен.
Продажи новостроек в московском регионе
| Локация | ноя.23 | окт.24 | ноя.24 | Динамика,% | |
|---|---|---|---|---|---|
| год/год | мес/мес | ||||
| Старая Москва | 7 240 | 4 740 | 5 167 | -28,6% | 9,0% |
| Новая Москва | 2 960 | 1 645 | 2 078 | -29,8% | 26,3% |
| Московская область | 6 384 | 2 865 | 3 378 | -47,1% | 17,9% |
| Итого | 16 584 | 9 250 | 10 623 | -35,9% | 14,8% |
Источник: «НДВ Супермаркет Недвижимости»
Особенно динамично набирала обороты Новая Москва. «В ноябре здесь многие застройщики приросли на 20% и более относительно октября. В декабре видим похожую динамику», - комментирует Елена Тарасова, коммерческий директор компании Plus Development.
Продажи новостроек в московском регионе
| Кол-во ДДУ | Москва | Новая Москва | Подмосковье |
|---|---|---|---|
| Ноябрь 24 | 5 179 | 1 986 | 3 268 |
| Относительно октября 2024 | 8,8% | 26,4% | 18,0% |
| Относительно ноября 2023 | -29,7% | -31,9% | -48,5% |
Источник: Est-a-Tet
По словам Светланы Комиссаровой, руководителя направления аналитики Est-a-Tet, свою роль в активизации спроса сыграли и активно развивающиеся программы рассрочек, и корректировка цен в отдельных проектах, и различные акции / программы дисконта, которые предлагали застройщики.
Но основных факторов было два, считает Елена Тарасова:на семейную ипотеку выделили дополнительные деньги, а застройщики стали предлагать новогодние скидки. По словам Тарасовой, дисконт в ряде случаев мог достигать 25-30%. Или даже 35%, по данным IRN.RU. В декабре размер скидок на квартиры увеличился до 40%.
Так как максимальные скидки предлагаются в масс-маркете, к тому же наиболее зависимом от ипотеки, больше всего в ноябре выросли продажи бюджетных новостроек, которые в основном сосредоточены за МКАД. По данным компании «Метриум», в массовом сегменте «старой» Москвы покупательская активность в ноябре 2024 г. увеличилась на 13,3% относительно октября, в Новой Москве – на 25,5%, в бизнес-классе – на 2,9%, в премиум-классе – на 8,9%. А в элитном сегменте показатель просел на 26,1%.
Сделки с новостройками «старой» Москвы по классам
| Локация | ноя.23 | окт.24 | ноя.24 | Динамика,% | |
|---|---|---|---|---|---|
| год/год | мес/мес | ||||
| бизнес | 2 952 | 2 167 | 2 236 | -24,3% | 3,2% |
| комфорт | 4 055 | 2 332 | 2 702 | -33,4% | 15,9% |
| премиум | 213 | 185 | 197 | -7,5% | 6,5% |
| элит | 20 | 56 | 32 | 60,0% | -42,9% |
| Итого | 7 240 | 4 740 | 5 167 | -28,6% | 9,0% |
Источник: «НДВ Супермаркет Недвижимости»
Доли классов новостроек «старой» Москвы в сделках
| ноя.23 | окт.24 | ноя.24 | Динамика,% | ||
|---|---|---|---|---|---|
| год/год | мес/мес | ||||
| бизнес | 40,8% | 45,7% | 43,3% | 2,5% | -2,4% |
| комфорт | 56,0% | 49,2% | 52,3% | -3,7% | -25,7% |
| премиум | 2,9% | 3,9% | 3,8% | 0,9% | -0,1% |
| элит | Локация | 1,2% | 0,6% | 0,3% | -0,6% |
| Итого | 100,0% | 100,0% | 100,0% | 0,0% | -22,4% |
Источник: «НДВ Супермаркет Недвижимости»
«Покупателей массовых новостроек и проектов в Новой Москве привлекли скидочные акции и новые лимиты по семейной ипотеке, в связи с чем наблюдается отложенный спрос. Стоит отметить, что граждане активно оформляют семейные кредиты, в том числе из-за опасений очередного ужесточения параметров программы в 2025 г. Кроме того, клиенты не откладывают решение о покупке, ожидая очередное повышение ключевой ставки в декабре. В принципе, уже сегодня покупатели редко берут рыночную ипотеку, но пока доступными остаются субсидированные займы от застройщиков и банков», - поясняет Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум».
Девелоперы комплексов бизнес-класса лишь с конца ноября стали предоставлять крупные дисконты, поэтому число сделок в сегменте за месяц выросло незначительно, добавляет Сырцов. К тому же квартиры бизнес-класса значительно дороже, особенно просторные, поэтому редко укладываются в кредитные лимиты по семейной ипотеке даже в рамках комбо-программ.
Рост спроса на новостройки премиум-класса обусловлен, прежде всего, ослаблением рубля. «На этом фоне состоятельные клиенты предпочитают снимать средства с депозитов и приобретать надежные недвижимые активы. В элитном сегменте в ноябре наблюдался спад продаж по ДДУ, но темпы просели лишь относительно очень успешного октября, а не год к году. Отчасти волатильность спроса на элитное и делюкс-жилье объясняется тем, что клиенты периодически переориентируются на готовые проекты», - говорит Руслан Сырцов.
В декабре спрос по-прежнему сосредоточен в масс-маркете. «На квартиры массового сегмента с минимальной ценой продолжает оставаться спрос. Активно рассматривают семейную ипотеку. Часть клиентов заняла позицию ожидания и сбережения денежных средств на депозитах до тех пор, пока не снизится ключевая и ипотечная ставки. Но большинство покупателей недвижимости активно рассматривают льготную семейную ипотеку, в том числе и рассрочку», - рассказывает Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».
Благодаря увеличению лимитов по семейной ипотеке доля сделок с привлечением кредитов немного выросла в «старой» и Новой Москве:
| Доля ипотечных сделок | Москва | Новая Москва | Подмосковье |
|---|---|---|---|
| Ноябрь 2024 | 50% | 61% | 72% |
| Октябрь 2024 | 49% | 58% | 74% |
| Ноябрь 2023 | 79% | 90% | 90% |
Источник: Est-a-Tet
При этом количество ипотечных сделок в месячном выражении увеличилось во всех локациях московского региона, но больше всего – в Новой Москве:
| Кол-во ипотечных сделок | Москва | Новая Москва | Подмосковье |
|---|---|---|---|
| Ноябрь 2024 | 2 565 | 1 220 | 2 361 |
| Относительно октября 2024 | 9,4% | 33,9% | 15,3% |
| Относительно ноября 2023 | -55,9% | -53,4% | -58,5% |
Источник: Est-a-Tet
А в «старой» Москве лидером по приросту ипотечных сделок стал комфорт-класс:
| Локация | ноя.23 | окт.24 | ноя.24 | Динамика,% | |
|---|---|---|---|---|---|
| год/год | мес/мес | ||||
| бизнес | 2 111 | 793 | 813 | -61,5% | 2,5% |
| комфорт | 3 476 | 1 536 | 1 746 | -49,8% | 13,7% |
| премиум | 58 | 15 | 5 | -91,4% | -66,7% |
| элит | 1 | -100,0% | |||
| Итого | 5 646 | 2 344 | 2 564 | -54,6% | 9,4% |
Источник: «НДВ Супермаркет Недвижимости»
«Перераспределение лимитов по семейной ипотеке привело к оживлению спроса, поскольку многие заемщики, успевшие подать заявки ранее, столкнулись либо с периодом «простоя» по семейке, либо с повышением первоначального взноса. Заявления финансовых институтов о том, что лимитов по семейной ипотеке не хватит до конца года, также подстегнули спрос», - отмечает Светлана Комиссарова, руководитель направления аналитики Est-a-Tet.
Почти вся ипотека выдается в рамках госпрограмм, то есть – семейной ипотеки, так как IT-ипотека Москве уже не работает. Из общего количества кредитов на новостройки, оформленных через платформу TYMY, в Москве на госпрограмму пришлось 92%, в Московской области – почти 99%.
«Высокий процент ипотеки по государственным программам связан с тем, что далеко не все сегодня могут соответствовать требованиям банков для получения ипотеки на стандартных условиях и на фоне очень дорогой ипотеки ищут способы получить субсидии, - поясняет Александр Перевозников, руководитель TYMY.Realty. - Средняя ставка по ипотеке на новостройки в Москве по стандартным программам в ноябре составила 25,5%, а в Московской области — 24,1%. Позволить себе такую ипотеку могут люди с высоким и стабильным доходом. Эта же категория заемщиков в принципе уже имеет возможность и оплачивать дорогую аренду, и купить квартиру в рассрочку, или вовсе полностью оплатить покупку наличными. Поэтому основной спрос сейчас сосредоточен в сегменте новостроек по госпрограммам, которые позволяют заемщикам снизить долговую нагрузку».
Несмотря на оживление ипотечного спроса, количество сделок без ипотеки в ноябре тоже продолжало расти. По данным Est-a-Tet, в старых границах Москвы показатель за месяц увеличился на 8,2% до 2 614 шт., в Новой – на 16,1% до 766 шт., в Московской области – на 25,4% до 907 шт.
«Такая динамика говорит, во-первых, о сохранении платежеспособного спроса, во-вторых, о перераспределении этого спроса на Новую Москву и область, так как в первые месяцы после отмены льготной ипотеки мы видели, что платежеспособный спрос фактически был сосредоточен в «старой» Москве», - отмечает Светлана Комиссарова (Est-a-Tet).
Одновременно увеличивается и доля продаж новостроек в рассрочку. В реализуемых Est-a-Tet проектах доля рассрочки в ноябре 2024 г. составила 20,8%, в октябре на рассрочку приходилось 17,8% сделок.
По оценке «НДВ», доля рассрочки в «старой» Москве, особенно в бизнес-классе, достигает фактически 35-45% в сделках. В комфорт-классе - 15-20%, «но здесь рассрочки только начинают развиваться, прогнозируем возможное увеличение этой доли. Все будет зависеть от условий, на которые застройщики будут готовы пойти», считает Елена Чегодаева.