Риски покупателя при покупке квартиры по доверенности

В последние годы на рынке недвижимости существенно увеличилось количество сделок, заключенных от имени продавцов по доверенностям, в том числе удостоверенным за границей должностными лицами в консульствах РФ. Но доверенность – это не только благо для людей, она несет в себе и большие риски.

Об этом, а также и об основных моментах, на которые важно обратить внимание покупателю при подготовке к сделке по доверенности, рассказывает юрист Гильдии риэлторов Московской области, руководитель проекта «ЮРИСТ. НЕДВИЖИМОСТЬ. ОНЛАЙН» Наталия Булахова:

• Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами (п.1 ст. 185 ГК РФ). Чтобы в дальнейшем ни сама доверенность, ни сделка, совершенная на основании такой доверенности, не была оспорена, надо знать на что обращать внимание покупателю на этапе подготовки к сделке по покупке недвижимости по доверенности.

• И на что же?

• Во-первых, для сделки с недвижимостью установлена обязательная нотариальная форма доверенности. Основы законодательства о нотариате РФ обязывают нотариуса при совершении нотариального действия устанавливать личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица, а также при удостоверении сделки осуществлять проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц.

Во-вторых, следует отметить, что все нотариальные документы имеют особую доказательственную силу в суде (доказательственную презумпцию). Как указано в части 5 ст. 61 Гражданско-процессуального кодекса РФ обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания, если подлинность нотариально оформленного документа не опровергнута в порядке, установленном статьей 186 ГПК РФ, или не установлено существенное нарушение порядка совершения нотариального действия.

Нотариус несет профессиональный риск ненадлежащего совершения нотариальных действий. Поскольку действия по выдаче доверенности относятся по своей правовой природе к односторонним сделкам, то и на нотариально оформленную доверенность распространяется в суде доказательственная презумпция.

• А как проходит проверка доверенностей на действительность? Как нотариус фиксирует факт удостоверенной им доверенности?

• При удостоверении доверенности или распоряжения об отмене доверенности нотариус обязан внести сведения об этом в реестр нотариальных действий единой информационной системе (ЕИС) нотариата.

Все сведения о нотариальных действиях, которые совершают нотариусы, размещаются в ЕИС нотариата, оператором и собственником которой является Федеральная нотариальная палата.

Речь идет о реестрах нотариальных действий, наследственных дел, уведомлений о залоге движимого имущества.

Реестры формируются в электронном виде. Их ведут нотариусы на своих рабочих местах с использованием средств ЕИС.

В прошлом году с 1 июля 2024 года (Федеральный закон от 12.12.2023 г. N 587-ФЗ) у нотариусов появилась новая обязанность: со сведениями об удостоверении доверенностей и распоряжений об отмене доверенностей прикреплять также и сканы распоряжений об отмене доверенности (до этого к сведениям об удостоверении прикреплялись только сканы самих доверенностей).

Благодаря созданной ЕИС нотариата у нотариусов перед нотариальным удостоверением сделки по продаже недвижимости на основании доверенности от продавца, есть возможность не только проверить факт удостоверения и не отзыва такой доверенности, но и сравнить объем полномочий в доверенности.

А с 5 февраля 2025 года, после дополнения ЕИС сведениями из Реестра ЗАГС у нотариуса появилась возможность увидеть и сведения о факте смерти гражданина, выдавшего доверенность в случае его смерти.

• Есть еще проверка доверенности по Реестру доверенностей на сайте ФНП. Как это происходит?

• На основании данных реестров ЕИС на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты (ФНП) работает Реестр доверенностей, в котором содержаться сведения о выданных доверенностях, а также информация об отмененных доверенностях https://reestr-dover.ru/

По этому реестру доверенностей любой желающий имеет свободный и прямой доступ к проверке доверенностей и может по реквизитам конкретной доверенности подтвердить факт ее удостоверения и не отзыва доверителем.

Также с 5 февраля этого года из Реестра доверенностей на сайте ФНП любой желающий может получить сведения (при наличии) о факте смерти гражданина, выдавшего доверенность.

Этот Реестр рекомендуется просматривать потенциальным покупателям недвижимости перед тем, как вносить аванс (задаток) за недвижимость, которая продается по доверенности от продавца, а также повторно заглянуть в реестр доверенностей на сайт ФНП не помешает и перед самым заключением договора купли-продажи в простой письменной форме (если сделка планируется без нотариального удостоверения).

• Сейчас нередко доверенности выдаются за границей. Не могли бы вы рассказать об особенностях доверенностей, удостоверенных в консульствах РФ.

• Да, действительно консульские должностные лица имеют право удостоверять доверенности, в том числе доверенности на продажу недвижимого имущества, находящегося на территории РФ.

Нотариальные действия от имени РФ на территории других государств совершают консульские должностные лица, уполномоченные на совершение этих действий (ч.6 ст.1 Основ нотариата).

С 2022 года в связи с ситуацией, которая сложилась в стране, на рынке недвижимости существенно увеличилось количество сделок с недвижимостью, заключенных от имени продавцов по доверенностям, удостоверенным за границей должностными лицами в консульствах РФ.

Кроме доверенностей, удостоверенных нотариусом в РФ, по Реестру доверенностей на сайте ФНП, о котором упоминали выше, можно проверить и доверенности граждан, удостоверенные работниками консульских учреждений.

Кроме основных рисков для покупателя, присущих всем сделкам с недвижимостью по доверенности от продавцов, у данного вида доверенностей ест особенности, на которые стоит обратить внимание

Как предусмотрено ст. 38 Основ нотариата РФ, консульское учреждение, сотрудником которого была удостоверена доверенность или распоряжение об ее отмене, обязаны в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня совершения такого нотариального действия в электронном виде предоставлять сведения об этом через МИД РФ в Федеральную нотариальную палату.

Затем Федеральная нотариальная палата в течение 2 (двух) рабочих дней со дня их поступления осуществляет форматно-логический контроль сведений об удостоверении или отмене доверенности, представленных МИД РФ. И затем полученная информация размещается в Реестре доверенностей/Реестре отзыва доверенностей на официальном сайте ФНП, о котором было сказано ранее.

Следовательно, максимальный срок, в течение которого сведения об удостоверении (или отмены) доверенности попадают в Реестр доверенностей/Реестр отмененных доверенностей, составляет 7 рабочих дней.

Таким образом, пока информация, что продавец недвижимости за границей отменил доверенность на продажу, появится на сайте ФНП в Реестре доверенностей, у представителя продавца есть реальный шанс в России подписать от имени продавца договор купли-продажи и получить деньги с покупателя. И в этом дополнительный риск для покупателя, о котором стоит знать.

• Нередко бывает, что доверенность на продажу недвижимости оформляются с правом передоверия. Скажите, а в чем здесь риски?

• Лицо, которому выдана доверенность, может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью (п.1. ст.187 ГК РФ).

Лицо, передавшее полномочия другому лицу, должно известить об этом в разумный срок выдавшее доверенность лицо и сообщить ему необходимые сведения о том человеке, которому переданы полномочия. Неисполнение этой обязанности возлагает на передавшее полномочия человека ответственность за действия лица, которому оно передало полномочия, как за свои собственные (п. 2. ст.187 ГК РФ).

Покупателю важно знать, что доверенность, выданная в порядке передоверия, не должна содержать в себе больше прав, чем предоставлено по основной доверенности. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срока действия доверенности, на основании которой она выдана (ст. 59 Основ нотариата РФ).

Важно, что хозяин квартиры вправе выдавать любое количество доверенностей в порядке передоверия любому количеству лиц. При этом отмена ранее выданных им в порядке передоверия доверенностей не требуется.

Так что, покупателям следует обязательно обращать внимание в тексте доверенности продавца на информацию о запрете или разрешении передоверия полномочий по ней и проверять ее.

• И в заключение нашей беседы хотелось бы вас спросить о том, а какие существуют основания для прекращения доверенности?

• Все основания прекращения доверенности перечислены в ч.1 ст. 188 ГК РФ. Этот список не подлежит расширительному толкованию. По закону действие доверенности прекращается, когда:

• Истекает срок доверенности.

При выдаче доверенности представляемый вправе установить любой срок ее действия, поскольку действующим законодательством ограничение такого срока не предусмотрено (п. 1 ст. 186 ГК РФ). На практике встречаются доверенности с полномочиями на продажу (чаще всего, генеральные) срок действия которых 10 и более лет.

Доверенность же, срок действия которой не указан, сохраняет силу в течение года со дня ее совершения.

• Наступает смерть гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

Покупателю следует использовать все возможности, чтобы до сделки по покупке недвижимости по доверенности от продавца попытаться пообщаться с продавцом лично (используя, скайп, видеозвонок т.д.), чтобы убедиться, что продавец жив, адекватен, имеет намерение продать свою недвижимость и согласен с ее ценой.

Это поможет покупателю избежать очень много проблем в будущем, а также выяснить дополнительные моменты, непосредственно связанные с планируемой сделкой.

Если же доверенное лицо (представитель) по доверенности отказывает Вам от такой возможности контакта с продавцом, то и покупателю имеет смысл отказать от такой сделки.

Так в моей практике было случай с прекращением доверенности в связи со смертью доверителя, когда представитель продавца по доверенности настаивал на быстром выходе на сделку с моим покупателем, даже немного снизил цену на квартиру, при этом отказываясь предварительно дать нам возможность пообщаться с его доверителем-продавцом. Чуть позже выяснилось, что сам продавец незадолго до этого умер в больнице.

• Лицо, выдавшее ее, отменяет доверенность

Лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время отменить ее.

Но об этом оно обязано известить лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность.

Отменить ранее выданную доверенность доверитель может через нотариуса, который удостоверит распоряжение об отмене доверенности.

Если третьи лица не были извещены об отмене доверенности ранее, они считаются извещенными о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности на следующий день после внесения сведений об этом в реестр нотариальных действий.

Таким образом, если покупатель знает по каким основаниям прекращается действие доверенности, список которых закреплен в Гражданском кодексе (ч.1 ст. 188 ГК РФ), то, изучив доверенность продавца, возможно, выявить все моменты, в результате которых действие доверенности прекращается.

Так, если срок доверенности, выданной продавцом не истек, сам продавец (физическое лицо) жив и полностью дееспособен, доверенность им не отменена и отсутствуют иные основания, предусмотренные ст. 188 ГК РФ, то такая доверенность будет являться действительной.