Деньгам не хватает офисов
Инвестиции в коммерческую недвижимость нашли причины для сокращений
После бума инвестиционной активности рынок коммерческой недвижимости по итогам 2025 года может столкнуться с сокращением объемов вложений на 34–60% до 550-600 млрд руб. Причина этого не только подорожание заемного финансирования, что коснулось почти всех отраслей, но и складывающийся дефицит качественных активов, куда можно инвестировать средства.
По итогам 2025 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость по всей России может составить 550–600 млрд руб., что на 34–46% меньше год к году, прогнозируют в консалтинговой компании Nikoliers. Как ожидают в другой консалтинговой компании — NF Group, в этом году общие вложения в сегменте снизятся на 40–60% год к году, до 500–700 млрд руб.
Инвесторы умерили свою активность на фоне жесткой денежно-кредитной политики. Классические сделки с привлечением заемного финансирования практически невозможны, когда ключевая ставка ЦБ держится на уровне 21%, констатирует руководитель департамента рынков капитала и инвестиций консалтинговой компании IBC Real Estate Микаэл Казарян. Он добавляет, что интерес к покупке качественных объектов коммерческой недвижимости сохраняется, однако поиск альтернативного финансирования увеличивает время заключения сделок.
Еще одна причина охлаждения инвесторов к сегменту — дефицит качественных и доступных для покупки объектов коммерческой недвижимости, отмечает руководитель департамента рынков капитала Nikoliers Денис Платов.
Около 35% вложений в такие объекты осуществляется на стадии их строительства, что усугубляет ситуацию с недостатком готовых площадей для покупок в инвестиционных целях, добавляет руководитель отдела инвестиций консалтинговой компании CORE.XP Ирина Ушакова.
Сократился объем предложения, в том числе от иностранных компаний и фондов, за счет которых ранее формировался рекордный объем инвестиций, отмечает партнер NF Group Станислав Бибик. По словам эксперта, иностранные структуры уже реализовали бОльшую часть своих российских активов, а доля приобретений таких объектов коммерческой недвижимости в 2024 году снизилась до 8%, общий объем вложений — до 96 млрд руб.
По итогам 2024 года около 79% сделок с офисной недвижимостью были реализованы конечными пользователями — это на 31 процентный пункт (п. п.) больше год к году, подсчитали в Nikoliers. В складском сегменте этот показатель вырос на 33 п. п., до 36%. По словам Дениса Платова, из-за дефицита площадей для аренды компании, которые ранее снимали офисные помещения, теперь предпочитают приобретать их в собственность.
В 2024 году совершено много крупных сделок со стороны госструктур, включая покупку РЖД в Moscow Towers в «Москва-Сити», а ЦБ — площадей в деловом комплексе Slava в районе Белорусского вокзала столицы. Но сейчас большинство госкомпаний сокращают инвестпрограммы из-за нестабильной ситуации в экономике вследствие сохраняющейся геополитической напряженности, поясняет Микаэл Казарян.
В 2025 году поддерживать рынок будут частные инвесторы с большими объемами капитала, считает Денис Платов.
Для таких участников рынка существует множество привлекательных вариантов: офисные блоки в качественных бизнес-центрах, паи в закрытых паевых инвестфондах недвижимости, говорит Микаэл Казарян. Еще больше инвесторов привлекает высокая доходность офисной и складской недвижимости: ставки аренды в таких объектах стремительно растут, добавляет господин Платов. По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, в 2024 году арендные ставки в офисах и на складах в Москве увеличились на 17% и 45% соответственно.
Ситуация с инвестированием в объекты коммерческой недвижимости может стабилизироваться после 2025 года по мере снижения процентных ставок, рассчитывает Ирина Ушакова. Тем не менее, предупреждает Станислав Бибик, неопределенность рынка и изменчивость геополитической ситуации могут значительно повернуть вектор развития рынка.