Здесь много строят – в основном китайцы. Здесь не хватает нового, качественного жилья в крупных городах. Здесь можно заработать как по ходу строительства, так и впоследствии на аренде. Основатель компании My First Corner Александр Липчанский рассказывает о рынке недвижимости Камбоджи.
Александр Липчанский, My First Corner
– В Камбодже много строят и много уже построили. Новые проекты видны на каждом углу. Работая в смежной сфере – помните, я рассказывал про внедрение 3D-технологий – мы познакомились с будущим партнёром. Американец, занимается камбоджийской недвижимостью последние 12 лет. Собственно, он и погрузил нас в рынок.
– И что такое «рынок Камбоджи»? Это два раздельных рынка для иностранцев и для местных?
– Формально, конечно, рынок один. Правда, есть «шопхаусы», которые приезжий просто не может купить, ведь они стоят на земле. А в местный лизхолд иностранцы не верят – уж больно молод рынок. Но апартаменты с 2015 года можно приобрести во фрихолд.
Далее, есть недвижимость, которую приезжий просто никогда не купит, хотя юридически и может. Типичное азиатское жилье: на первом этаже гараж или собственная лавочка, а выше пара этажей с комнатами. Выглядит довольно уныло, хотя даже в городских центрах есть целые кварталы таких таунхаусов.
Наконец, есть новые проекты, условно назову их «западные». Высотное жильё, в котором по современным стандартам организовано управление. Только им и интересуются иностранцы. Да и не они одни – в последние годы камбоджийцы тоже распробовали такую недвижимость. Например, в одном из самых, если не самом крупном проекте последних лет – Le Conde – 56% юнитов купили местные жители.
Кстати, по закону иностранцы не могут владеть более чем 70% квартир в отдельном кондоминиуме. Но фактически эта цифра во всех проектах меньше.
– Много ли в стране таких «западных» проектов?
– Не очень. Например, у нас в портфолио пять-шесть тех, что могут быть интересны инвесторам. Те, в которых есть не просто стекло и бетон, но и какая-то концепция, маркетинг, идея.
Всего же подобных зданий, в том числе уже построенных, в Пномпене чуть больше 20. В каждом из них от 100 до 1000 апартаментов. Если грубо оценивать, на всю страну всего от 6 тыс. до 10 тыс. юнитов заслуживают внимания инвесторов.
Новые проекты в Камбодже
– Что такое идеальный камбоджийский проект, о котором вы сказали? Как он выглядит? Какие его размеры?
– Идеальный – значит интересный рынку. Тот, что раскупят максимум за шесть-семь месяцев. Например, в прошлом октябре начали строить 40-этажную башню «Таймс сквер 6», а к концу весны у них остались считанные квартиры.
В хорошем проекте соединены локация, качество и цена. И ещё там должна работать известная, успешная управляющая компания. Для местного рынка это особенно важно.
Как правило, новые проекты – это дома-«карандаши», которые продаются на пресейле чуть ниже рынка по $1,5 тыс. за кв. м при средней цене около $2 тыс. Обязательны общественные пространства, поэтому часто башни строятся на территории бывших фабрик. Такой urban village, когда на территории бывшего завода создают что-то креативное. Рядом офисы стартапов, ресторанчики, велосипеды напрокат. Проходят фестивали и праздники – в общем, появляется место для общения.
Проект от Александра Липчанского
Проект Time Square 8. Застройщик – компания Megakim World. Как нетрудно догадаться по названию, компания реализовала уже семь подобных проектов. Точнее, первые пять сданы и полностью раскуплены. Шестой и седьмой – достраиваются, а этот – на пресейле.
Чем он так хорош?
Расположение – 400 метров до границы делового района BBK1, но при этом он находится чуть в стороне от делового центра. Соответственно, это позволяет держать низкую цену входа. При этом район очень популярный, густо населённый, в нём нет зданий подобного класса, что обеспечит высокий спрос на покупку и аренду.
Застройщик обладает безупречной репутацией на местном рынке. Это единственная компания, в проекты которой я рекомендую заходить в том числе на раннем этапе. Во всех остальных случаях лучше покупать, когда стройка набирает ход.
Квадратный метр на пресейле стоит чуть больше $1 тыс., а средняя цена на выходе – больше $2 тыс. за квадрат. Но низкая цена – это не показатель низкого качества. Это стратегия застройщика, который предпочитает продавать быстро и переходить к следующему проекту. А столь небольшая цена входа обеспечивает высокий спрос и достаточный зазор для комфортного выхода из этого проекта при любых обстоятельствах, которые могут произойти на рынке.
Проект Time Square 8. Подробнее о жилом комплексе читайте здесь
– Как в таких проектах будет зарабатывать инвестор?
– Самый быстрый и беспроблемный способ – покупка на пресейле и перепродажа даже до сдачи, то есть до регистрации собственности. Это вполне законно, и в этом случае не приходится платить четырёхпроцентный налог, а также тратить ещё примерно $1,5 тыс. на оплату разных организационных расходов.
Минимальный рост цен от котлована до ключей – 25–30%, а в хороших проектах, если успел на самый выгодный пресейл, можно заработать и 100%. Продавать, кстати, можно даже не выплатив всю рассрочку, на основании договора купли-продажи. При желании клиента мы готовы решить вопрос перепродажи.
Но мне больше нравится другая стратегия, когда объект держат у себя после сдачи комплекса в течение трёх –пяти лет, сдавая его в аренду. Собственно, приехав в Камбоджу, я и платил такому собственнику по $600 в месяц – плюс оплачивал воду и электричество.
И после завершения строительства рост цен продолжается. На нём и на аренде можно зарабатывать примерно одинаково. Поэтому сейчас 15%, а то и 20% годовых в Камбодже вполне реальны.
– Есть ли при таких огромных цифрах предложения с гарантированной арендой?
– Появляются, хотя и нечасто. 8% на три года, 7% на пять лет, 6% на десять лет – параметры примерно такие. Есть компании, которые предлагают после завершения срока гарантированной аренды выкупить недвижимость. Одна деталь – выкупать готовы по цене продажи, что совсем неинтересно.
Примеры объектов недвижимости в Камбодже
126 895 €
Квартира в Сиануквиле, Камбоджа
50 м2111
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Прекрасная однокомнатная квартира с видом на море в первой линии
Описание:
Уютная однокомнатная квартира с панорамным видом на море, полностью меблированная и оборудованная всем необходимым
Инфраструктура комплекса:
Два живописных бассейна
Современный тренажерный зал
SPA-зона
Роскошный лобби с...
Beta Real Estate Co., Ltd
44 836 €
Апартаменты в Пномпене, Камбоджа
38 м2111
Онлайн-показ
Загадочная и классная Камбоджа!!
Право собственности: твердое право собственности, freehold!
Первоначальный взнос 30%
Рассрочка на 3-5 лет
City Miro — это недавно построенный жилой комплекс в районе Мин Чей, второстепенном месте к югу от центра Пномпеня.
Комплекс R&F City Miro -построен на площади 4 253 квадратных метров...
VRC Idrisova
126 895 €
Пентхаус в Пномпене, Камбоджа
104 м2333
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойКредитОбъект под сдачу
Шикарный пентхаус на 41ом этаже , в проекте Time Saquare 8. Дом строится с учетом инновационных технологий с современным дизайном интерьера. Одобное местоположение и качество используемых технологий и материалов будут всегда радовать жильцов данного комплекса.
Пpестижная 3-кoмнaтная квaртира в сeрдцe Пномпеня — прoeкт ОDОM
Завepшeниe cтроительcтва — 2027 год Oткрoйтe для ceбя уникaльное coчетaниe сoврeмeннoгo дизайна, пpeмиальнoгo кoмфoртa и горoдскoй динамики в 3-кoмнaтной квapтирe в элитнoм жилoм комплeксе ODОМ Living, возводящeмся на пpестижном проспекте Нородом в центре Пномпеня....
Beta Real Estate Co., Ltd
53 296 €
Студия в Сиануквиле, Камбоджа
43 м211
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Это уникальная возмoжность стать владельцем квaртиpы с видoм нa мopе в однoм из сaмыx пoпуляpныx и перспeктивных меcт для инвеcтиций!
Пpeимущecтва комплeкcа:
Teрpитоpия: 8100 м² c зeлёным пaрком, дeтcкой плoщaдкoй и парковкoй.
Безoпaсноcть: бoлее 110 камeр видеонaблюдения, oбecпeчивающиx кpуглосуточный кoнтроль по всей территории....
Beta Real Estate Co., Ltd
65 619 €
Квартира в Сиануквиле, Камбоджа
55 м2321
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Сиaнуквиль, преcтижный жилой кoмплекс с премиaльной инфpаструктурой
Идeaльный выбop для кoмфopтнoй жизни у мoря или выгодной инвeстиции!
Вoзможнocть cтaбильнoго доxoда oт aрeнды
Пеpcпeктивa роcтa стoимocти пocле ввoдa в экcплуaтaцию
Стoимoсть бeз cкидки: $86’185
️Ценa cо cкидкой (10%): $77’567
Брoниpование: $500...
Beta Real Estate Co., Ltd
66 541 €
Квартира в Сиануквиле, Камбоджа
55 м2321
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютойКредитОбъект под сдачу
Сиaнуквиль, преcтижный жилой кoмплекс с премиaльной инфpаструктурой
Идeaльный выбop для кoмфopтнoй жизни у мoря или выгодной инвeстиции!
Вoзможнocть cтaбильнoго доxoда oт aрeнды
Пеpcпeктивa роcтa стoимocти пocле ввoдa в экcплуaтaцию
Стoимoсть бeз cкидки: $87’395
️Ценa cо cкидкой (10%): $78’656
Брoниpование: $500...
Beta Real Estate Co., Ltd
1 175 896 €
Пентхаус в Сиануквиле, Камбоджа
298 м2545
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Прoдaётcя пентxaус с потрясaющим видом нa моpe — в камбoджийскoм гopoдe Cиaнуквиль
Pоскошный мeблировaнный пентxaуc нa пeрвой линии пляжa Indeрendenсe Вeach в пpестижнoм pайoнe гopодa: идеален для инвecтиций, прoживaния или сдaчи в aрeнду.
Оcнoвные хapактepиcтики:
4 пpоcтoрные спальни
5 ванных комнат
Уютная гостиная...
Beta Real Estate Co., Ltd
203 032 €
Отель, гостиница в Сиануквиле, Камбоджа
939 м2
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютой
White Apart & Fat Goose — готовый бизнес у моря в Сиануквиле!
Хотите купить не просто недвижимость, а действующий бизнес?
В продаже — White Apart Residences + ресторан Fat Goose — комплекс через дорогу от пляжа Otres 2!
Проект состоит из трех зданий и закрытой внутренней территории, большая реновация была осуществлена...
Beta Real Estate Co., Ltd
41 365 €
Квартира в Сиануквиле, Камбоджа
30 м2211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютойКредитОбъект под сдачу
Инвестиционная возможность — Time Square Ocean View
Расчет на квартиру:
Стоимость без скидки: $54’330
Цена со скидкой (10%): $48’897
Бронирование: $500
Первоначальный взнос (20%): $9’279
Беспроцентная рассрочка: 45 месяцев
Ежемесячный платёж: $489
35% — по завершению строительства...
Beta Real Estate Co., Ltd
43 990 €
Студия в Сиануквиле, Камбоджа
43 м211
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Квартиpa в сoвременном 22-этажнoм комплeксe
Cовpeмeннaя apxитeктуpa, продуманныe удобствa и крacивыe виды — идeaльное coчетaниe для тогo, чтобы нacлaждaться жизнью.
Прeимущeствa кoмплeкса:
�� Общaя теppитория 8100 м² c уxоженным ландшaфтом, детскoй площадкoй и пpoсторной пaркoвкой
�� 32-метровый бассейн
�� Современный...
Beta Real Estate Co., Ltd
413 171 €
Квартира в Пномпене, Камбоджа
126 м2322
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Гарантированный доход от аренды 8% в течение 5 лет.
Гарантированный обратный выкуп через 5 лет за 110% от стоимости покупки.
Проект ODOM — это не просто жилой комплекс, а целое явление в современной архитектуре, предлагающее инновационные жилые и деловые пространства, которые соответствуют динамично меняющимся потребностям столичной...
Beta Real Estate Co., Ltd
216 128 €
Квартира в Пномпене, Камбоджа
59 м2221
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Новый Стандарт Жизни в Центре Пномпеня- Le Conde, роскошный кондоминиум в самом сердце делового района Пномпена!!
Freehold — 100% собственность для иностранных граждан.
Гарантированный доход 24% за 3 года, выплаты каждые 3 месяца
Увеличение стоимости недвижимости с течением времени
Рассрочка на 40 месяцев под 0%.
Первоначальный...
VRC Idrisova
37 907 €
Квартира в Сиануквиле, Камбоджа
27 м2211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютойКредитОбъект под сдачу
Инвестиционная возможность — Time Square Ocean View
Расчет на квартиру:
Стоимость без скидки: $49’788
Цена со скидкой (10%): $44’809
Бронирование: $500
Первоначальный взнос (20%): $8’462
Беспроцентная рассрочка: 45 месяцев
Ежемесячный платёж: $448
35% — по завершению строительства...
Beta Real Estate Co., Ltd
46 341 €
Студия в Сиануквиле, Камбоджа
25 м211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Уникальные условия на покупку квартиры в новом доме, находящемся в пешей доступности от одного из лучших пляжей города Сиануквиль (Камбоджа)!
Первоначальная стоимость квартиры: $84,276
Выбирайте подходящий вариант оплаты и экономьте уже сегодня!
---
Вариант 1
- Рассрочка: Беспроцентная на 4 года
- Первоначальный взнос: Всего 35%...
Beta Real Estate Co., Ltd
167 502 €
Апартаменты в Сиануквиле, Камбоджа
90 м2111
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Комплекс "Air Apartments" расположен в центре Района Victory Hill г. Сиануквиль c прекрасным видом на море. Сиануквиль - главный курорт Камбоджи с чистыми пляжами и белым песком.
Международный аэропорт Cиануквиля готов принять до 1M. пассажиров в год.
В 900 метрах находится пляж Victory и в 1500 м. пляжи Hawaii и Independence. 22...
BIG CAMBODIA
49 066 €
Апартаменты в Пномпене, Камбоджа
38 м2111
Удалённая сделкаОплата криптовалютойКредитОбъект под сдачу
Комплекс R&F City Miro
Построен на площади 4 253 квадратных метров земли и состоит из 2 жилых башен высотой 25 и 32 этажа с общим количеством 612 квартир.
Первая башня (25 этажей) обращена на юг, а вторая башня (32 этажа) —
на восток.
Cтроительство завершено к 2023 году, и в нем есть хорошие студии, хорошо соединенные гостиная...
Vip Realty Club in Georgia
82 059 €
Квартира в Пномпене, Камбоджа
54 м211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
41 этажный многофункциональный комплекс La Vista One.
Первый этаж - Shopping Mall
Один из лучших видов на 2 реки Меконг и Tонле Сап.
Единственный застройщик, который предоставляет иностранцам при покупке квартиры "Золотую визу" на 10 лет и потом через 5 лет получение камбоджийского гражданства.
Гибкая система оплаты.
Бес%...
BIG CAMBODIA
88 827 €
Квартира в Сиануквиле, Камбоджа
64 м2111
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
ID 1959 Квapтирa в cовpеменном 22-этажнoм комплeксe
Cовремeнная apxитeктуpa, продуманные удoбства и кpасивыe виды — идеальноe сoчeтание для тoгo, чтoбы наслaждaться жизнью.
Преимущеcтва кoмплeксa:
Oбщая территория 8100 м² c уxоженным ландшaфтом, детской плoщадкой и проcторной паркoвкой
32-метровый бассейн
Современный...
Beta Real Estate Co., Ltd
87 539 €
Квартира в Сиануквиле, Камбоджа
75 м2322
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютойКредитОбъект под сдачу
Сиaнуквиль, преcтижный жилой кoмплекс с премиaльной инфpаструктурой
Идeaльный выбop для кoмфopтнoй жизни у мoря или выгодной инвeстиции!
Вoзможнocть cтaбильнoго доxoда oт aрeнды
Пеpcпeктивa роcтa стoимocти пocле ввoдa в экcплуaтaцию
Стoимoсть бeз cкидки: $114’975
️Ценa cо cкидкой (10%): $103’478
Брoниpование: $500...
Beta Real Estate Co., Ltd
– Каков риск нарваться на низкое качество строительства? Картонные стены, плохие лифты, скверная отделка...
– Основные подрядчики в Камбодже – китайские компании. Они же считаются показателем качества и надёжности. Действительно, это, как правило, ребята с хорошим опытом строительства и управления. Я сам жил в таком доме – соседей не слышал.
А вот когда местные берутся за какие-то проекты, проблемы возможны. Впрочем, я опираюсь не на собственный опыт, а на рассказы коллег. Связываться с такими проектами пока не рискнул.
– Есть ли риски задержек или недостроя?
– Как и везде – есть примеры, но одиночные. Например, сдача самого большого проекта, с которым мы работаем, – «Астон» – задержалась примерно на полгода. Но всё достроили. А в принципе из известных мне примеров самый большой срок задержки – три года.
– Некоторые застройщики предлагают скидку, скажем в $10 тыс., на квартиры без мебели, бытовой техники и т. д. Но общее правило – полная отделка и меблировка.
Но тут обязательно нужно проверять застройщика заранее. Если этого не сделать, можно попасть на азиатскую отделку, а можно на типично китайскую. Что ещё хуже…
Варианты отделки и меблировки квартир в новых проектах в Камбодже
– Есть ли рассрочки, кредиты?
– Типичное правило на камбоджийском рынке – рассрочка до сдачи при первоначальном взносе 30%. Проблема в том, что, если платежи надо вносить ежемесячно, клиенты часто отказываются от таких предложений. Для россиян столь регулярные переводы за рубеж слишком хлопотны.
Кредит иностранцу дают, но под суровый процент – от 6 до 9% в долларах. При этом минимальный предлагали как раз в том проекте, сдачу которого задержали на три года. Поэтому никто связываться с кредитом и не стремится.
– Оплата криптовалютой принимается?
– Обсуждается индивидуально. Всего один или два застройщика реально готовы принимать криптоплатежи.
– Куда собственник может переводить деньги от гарантированной аренды?
– Выплаты производятся на счёт в местном банке. Местные застройщики не хотят возиться с платежами в другие страны.
Реклама. Imajineer, рег. номер E002-2300003298, erid: 2SDnjeG1oGP
Заинтересованы в инвестициях в недвижимость Камбоджи? Сотрудники компании My First Corner свяжутся с вами