1. Местоположение в широком и узком смысле
Местоположение – основополагающая характеристика недвижимости. Для инвестиционных сделок оно имеет ещё большее значение. Верно выбранный регион и локация обеспечит:
- Стабильный рост капитала: недвижимость в востребованных местах имеет тенденцию увеличиваться в цене с течением времени.
- Постоянный спрос на аренду: районы с хорошей инфраструктурой, возможностями для трудоустройства и активной жизни привлекают арендаторов.
Оценивая конкретное место, обратите внимание на:
- Удалённость от объектов инфраструктуры: близко ли расположены школы, парки, остановки общественного транспорта и популярные магазины?
- Уровень шума и транспортный поток: находится ли дом на тихой улице или на оживленной магистрали?
- Потенциал развития в будущем: может ли строительство каких-либо зданий поблизости негативно повлиять на стоимость недвижимости?
2. Цена/доступность
Никогда не выбирайте недвижимость, основываясь исключительно на цене. Цену следует рассматривать как относительную величину, показывающую, есть ли у района и выбранной квартиры потенциал для прироста капитала и высокой доходности от аренды.
Эту концепцию легко проверить на «подружках невесты» – районах, примыкающих к известным, востребованным местам. В таких локациях можно найти относительно доступные варианты, имеющие в распоряжении инфраструктуру соседних элитных кварталов. Главное – определить районы, которые предлагают доступность без ущерба для потенциала роста.
3. Доход от аренды/денежный поток
При выборе недвижимости для инвестиций важнейший параметр – возможный доход от сдачи её в аренду. Этот показатель выражается в процентах и рассчитывается путём деления вашего годового дохода от аренды на стоимость объекта.
Например, квартира стоит 500 000 долларов, она сдаётся за 400 долларов в неделю, принося 20 800 долларов в год. Таким образом, доход от аренды составляет: 20 800 ÷ 500 000 = 0,0416 или 4,16%.
Как правило, недвижимость с высокой доходностью от аренды имеет меньший потенциал для прироста капитала (увеличения стоимости) с течением времени. Если вам нужен высокий и стабильный доход для покрытия выплат по кредиту, может быть разумным отдать приоритет недвижимости с высоким доходом от сдачи внаём. Однако это может означать, что вам придётся пожертвовать некоторым потенциалом долгосрочного прироста капитала.
4. Рост населения и демография
Если в той области, в которой вы покупаете квартиру или дом, численность населения растёт, спрос на жильё будет увеличиваться, тем самым повышая цены на квадратные метры.
Анализ демографических показателей рассматриваемого района поможет выявить и лучший тип недвижимости для инвестиций. Например, покупка однокомнатной квартиры в пригороде, где преобладают семьи, будет плохим решением.
5. Доля свободных площадей под аренду
На здоровом рынке уровень вакантных площадей под сдачу составляет от 2 до 3%. Вот как это влияет на ваши инвестиции:
- Низкий уровень вакантных площадей (ниже 2%) указывает на высокий спрос и ограниченное предложение. Арендная плата, вероятно, будет расти, что обеспечит вам стабильный доход.
- Высокий уровень свободных площадей (более 3%) говорит о том, что доступных вариантов квартир под аренду много. Арендная плата может оставаться на прежнем уровне или даже снижаться, что повлияет на ваш доход.
6. Период экспозиции на рынке
Количество дней на рынке (DOM, Days on Market) – среднее время, в течение которого недвижимость размещается на портале, прежде чем найдёт покупателя. Вот что означает данный показатель:
- Низкий или снижающийся DOM указывает на высокий спрос. Конкуренция за недвижимость высока, что приводит к росту цен и благоприятно для инвестора.
- Высокий или растущий DOM говорит о низком интересе покупателей. Продажа недвижимости занимает больше времени. Это может означать более медленный рост стоимости вашего объекта.
7. Объём предложения на рынке (SOM)
Stock on Market (SOM) – доля объектов недвижимости в определенном районе, которые в настоящее время выставлены на продажу. По сути, показатель отражает текущую динамику спроса и предложения:
- Низкий SOM указывает на малое количество объектов недвижимости на рынке по сравнению с общим количеством единиц жилья в этом районе. Это предполагает высокий спрос и потенциально ограниченные возможности для покупателей. При таком сценарии цены на недвижимость, чаще всего, растут из-за конкуренции.
- Высокий или растущий SOM означает обилие недвижимости на рынке. Предложение превышает спрос. Это может привести к снижению цен или стагнации, поскольку продавцам приходится корректировать запрашиваемые цены, чтобы привлечь покупателей.
8. Размер скидок на рынке: переговорный рычаг
Скидка показывает разницу между первоначальной запрашиваемой ценой и окончательной ценой продажи недвижимости. Эта метрика дает представление о позиции покупателя и продавца на определённом рынке:
- Маленькая скидка указывает на сильный рынок продавца. Недвижимость продается по цене, близкой к запрашиваемой или даже выше. Спрос высок, и возможностей для переговоров о цене меньше.
- Высокая скидка означает рынок покупателя. Продавцам приходится уступать, чтобы привлечь клиентов. Такой сценарий интересен разнообразием вариантов для инвесторов, ищущих выгодную сделку.
9. Соотношение владельцев жилья и арендаторов
Этот коэффициент показывает отношение количества собственников к числу арендующих жильё в данном регионе. В идеале вам нужны районы с высоким коэффициентом (выше 70%). Почему?
- Меньше конкуренции: меньше инвесторов, конкурирующих за ограниченный круг арендаторов.
- Улучшение условий проживания: владельцы жилья, как правило, вкладывают средства в поддержание своей недвижимости в хорошем состоянии, способствуя созданию более привлекательного района для съёмщиков.
10. Потенциал создания добавленной стоимости
Некоторые объекты можно поднять на иной уровень посредством реконструкции, разделения, расширения или перепланировки. Такие возможности иногда открываются, к примеру, в элитном сегменте. Однако оценка того, каков потенциал создания добавленной стоимости, требует экспертных знаний. Такие факторы, как затраты на реконструкцию, ограничения по зонированию и потенциальная избыточная капитализация, требуют тщательного рассмотрения.
Рекомендация: проконсультируйтесь с квалифицированным специалистом по недвижимости, который сможет оценить перспективность и потенциальную прибыль от проекта.
11. Уникальность
Редкий по характеристикам объект обычно означает и более ценный. При этом уникальность как добавленная стоимость в сфере недвижимости – сложная концепция, основанная на качестве. В основном на рынке в одном районе – однотипные квартиры и дома по одинаковому проекту, таким образом, у покупателей множество идентичных вариантов среди объявлений, из которых можно выбирать. Ваша цель – отстроиться от конкурентов, предложив нечто особенное.
Однако, вместе с тем, недвижимость с индивидуальным дизайном и отделкой может быть интересна лишь ограниченному кругу покупателей или арендаторов.
Здесь необходимо соблюсти баланс. Например, выбрать дом с большой площадью земельного участка или дополнительными полезными спальнями/гостиными, делающие данную недвижимость более привлекательной, чем соседние объекты, не обладающие этими преимуществами.
12. Возможности трудоустройства
Сильная местная экономика – ключевой фактор роста цен на недвижимость, особенно в городах, не являющихся столицами или региональными центрами.
Приток новых жителей, ищущих работу, приводит к более высокому спросу на квартиры, что в конечном итоге выгодно арендодателям.
13. Близость к инфраструктуре
Образ жизни, который предлагает тот или иной район, играет важную роль в привлечении населения и повышении стоимости недвижимости. Представьте себе: вы выходите из дома, и в нескольких минутах ходьбы от вас оживлённый центр с кафе и ресторанами. Конечно, это большой плюс.
Оцените, удобно ли добираться из выбранного района в центр города, на пляжи или в пригороды. Парки, бассейны, спортивные сооружения также делают место более востребованным.
14. Зонирование и тип титула
Прежде чем погрузиться в выбор недвижимости, важно понять правила зонирования территорий и потенциальные ограничения. Вот что следует учитывать:
- Зонирование и перспективы локации. Изучите зонирование участка, на котором стоит ваша будущая собственность, и прилегающих к нему территорий. Могут ли ваши инвестиции выиграть от предстоящей реконструкции в рамках плана зонирования? И наоборот, могут ли изменения привести к нежелательному использованию земли, например, возникнет высотка, закрывающая вид, или шумное коммерческое здание по соседству?
- Ограничения, связанные с городским планированием. Будьте в курсе перспектив городского планирования, которые могут повлиять на стоимость вашей собственности. Какие могут быть нюансы? Присвоение дому статуса объекта культурного наследия ограничит возможности его реновации, распоряжение о защите растительности ограничит варианты ландшафтного дизайна, лимиты по высоте зданий повлияют на развитие среды.
- Тип титула и всё, что связано с правом собственности. Некоторые типы титула предполагают ограничение на использование объекта.
15. Возраст здания и состояние недвижимости
То, в каком состоянии вы приобретаете квартиру или дом, может существенно повлиять на ваши финансы. Что необходимо оценить?
- Расходы на обслуживание против цены покупки. Старые объекты недвижимости обычно требуют вложений в ремонт и обслуживание. Это может поглотить ваш доход от аренды. Однако они часто и продаются по более низкой цене. И наоборот, новая недвижимость, как правило, требуют меньше затрат на содержание, но и стоит дороже.
- Амортизационные льготы. Одним из потенциальных преимуществ новых объектов является возможность вычитать часть стоимости недвижимости из вашего налогооблагаемого дохода.
Идеальный сценарий зависит от ваших инвестиционных целей и толерантности к риску. Вы отдаёте приоритет более высокому первоначальному доходу с потенциально большими расходами на ремонт или готовы заплатить больше за недвижимость, требующую меньше немедленных вложений?
В любом случае тщательный осмотр недвижимости квалифицированным специалистом не будет лишним. Такая инспекция позволит обнаружить скрытые проблемы, которые могут привести к непредвиденным расходам на ремонт в будущем.
16. Планировка и функциональность помещения
Сможет ли семья комфортно разместиться в доме? Чтобы ответить на этот вопрос, нужно смотреть не только на количество спален, но и на общую планировку. Представьте себе дом с четырьмя спальнями и неудачной планировкой. Он будет тесным и нефункциональным.
Какие же аспекты принять во внимание?
- Планировка и дизайн. Правильно спроектированная недвижимость должна способствовать комфортному проживанию. Просторные общие зоны, хорошее сообщение между комнатами, отделение помещений для приёма гостей от спален являются важными факторами.
- Естественное освещение и вентиляция. Недвижимость, залитая естественным светом, кажется более привлекательной и вдохновляющей. Обратите внимание, на какую сторону выходят окна. Солнечная сторона может частично решить вопрос обогрева помещения в прохладные месяцы. Также желательна перекрёстная вентиляция, обеспечивающая циркуляцию воздуха.
17. Тип конструкции
Материалы, используемые для строительства недвижимости, могут существенно влиять на ваши расходы по её содержанию. Вот почему важно учитывать практичность, а не только эстетику:
- Прочность и долговечность. Отдавайте предпочтение материалам, известным своей долговечностью и устойчивостью.
- Вопросы обслуживания. Изучите типичные требования к уходу за теми или иными строительными материалами. Например, древесина требует периодической перекраски, в то время как бетон может потребовать периодической герметизации. Понимание возможных расходов поможет вам учесть их в вашем инвестиционном бюджете.
- Климат и экологические факторы. Рассмотрите местный климат и экологические особенности, которые могут повлиять на недвижимость. В районах, подверженных суровым погодным явлениям, выбор устойчивых к условиям среды материалов, таких как кирпич или оштукатуренный бетон, может быть разумным.
18 Отделка и техника
Дорогая отделка – не всегда такой уж существенный фактор для успешной сдачи жилья в аренду. Тем не менее, качественные материалы и хорошая бытовая техника будут работать на достижение ваших целей.
- Комфорт арендаторов. Надёжная техника, качественная фурнитура, легкоочищающиеся поверхности сводят к минимуму проблемы с обслуживанием недвижимости. Довольные арендаторы будут стремиться продлить контракт.
- Сокращение расходов на ремонт. Долговечные материалы прослужат дольше, что сэкономит ваши средства в долгосрочной перспективе.
Принимая объекты недвижимости, купленные на стадии строительства, будьте особенно дотошны. Убедитесь, что всё, заявленное по договору, действительно выполнено и установлено.
Источник: Property Buyer
Читайте также:
ROI, или возврат инвестиций, в недвижимости