Эксперты ЦБ и «Сбера» оценили наличие пузыря в ипотеке
В России вряд ли есть ипотечный пузырь, но есть ценовые дисбалансы, рассказала на Финансовом конгрессе директор департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова. С ней согласился главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников, но разошелся с ЦБ во мнении о степени риска по нынешним ипотечным кредитам.
«Есть пузырь или нет — все-таки, наверное, вряд ли можно говорить о том, что он у нас уже сформирован. Но что явно обращает на себя внимание — это разрыв цен между первичным и вторичным сегментами. Мы видим, что рост [разрыва] происходит с начала 2020 года, отчасти на фоне реализации льготной программы ипотеки, рост [был и] в 2021 году, а в 2022-м он достиг пика и сейчас [составляет] 40%, а в некоторых регионах дошел до 60%. То есть какие-то дисбалансы ценовые есть», — сказала Данилова.
«Это вряд ли имеет отношение к пузырю», — подтвердил Матовников. К тому же в шести крупных регионах, куда мигрируют россияне (Москва, Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область, Калининград и Сочи), динамика цен на первичном и вторичном рынках похожа, добавил он. Но в остальных субъектах «этот разрыв реально растет».
«С чем это связано: в регионах происходит отток населения и, вообще говоря, дефицита квартир не наблюдается. Наблюдается дефицит качественных квартир, поэтому в регионе основная мечта состоит в том, чтобы купить новую [квартиру]. Но с новостройками есть проблема: в большинстве регионов у людей нет достаточно денег, чтобы купить новостройку. Самая типичная история — они продают квартиру на вторичке и покупают на первичке с относительно небольшой доплатой», — объяснил аналитик «Сбера». В результате цены на вторичном рынке стагнируют, а на первичном растут.
«В регионах это проблема не пузыря, это проблема градостроительной политики. Эту проблему, естественно, нужно решать методом вывода некачественного жилья, иначе говоря, регионам нужна реновация», — подчеркнул Матовников.
Главный экономист рейтингового агентства «Эксперт РА» Антон Табах отметил, что в России нет единого рынка недвижимости: «Есть рынки регионов-магнитов, куда все едут и где своя жизнь, есть рынки городов-миллионников, и там тоже все по-разному, — и есть все остальное». «Есть то, что застройщики придерживают достаточно много [квартир], идут достаточно большие программы строительства, и цены пока держатся на высоком уровне, и есть механизмы, которые позволяют их держать достаточно высоко», — добавил он.
По мнению главы банка «Дом.РФ» Артема Федорко, пузыря нет по нескольким причинам: во-первых, нет бума инвестиционных покупок жилья, и «эта ситуация выглядит довольно здоровой». Кроме того, благодаря низким ставкам скорее не снизилась доступность покупки жилья в ипотеку (хотя и снизилась за свои средства).
«Да, всех настораживает рост [цен на жилье] в последние годы, но он частично отыгрывает ситуацию стагнации с ценами в предыдущие десятилетия, — подчеркнул Федорко. — В целом рынок сбалансированный, конкурентный, пузыря пока не просматривается. Наверное, к какой-то опасной зоне мы подошли, но пузыря пока не вижу».
Объем выдач ипотеки в июне достиг 639,5 млрд руб., что на 9% превышает показатели мая, следует из данных Frank RG. Это одно из самых высоких значений в истории, хотя оно и не превышает рекорд декабря прошлого года (702,1 млрд руб.).
ЦБ постепенно ограничивает динамику роста жилищных кредитов. С 1 декабря 2022 года он ввел надбавки к коэффициенту риска для ипотеки с первым взносом менее 10%, с 1 июня распространил эти меры на займы со взносом не более 20%, а с 2024 года применит на кредиты со взносом менее 30%. Кроме того, с этого года банки должны применять повышенные надбавки к ипотечным кредитам на новостройки до ввода домов в эксплуатацию и в течение года после.
Спор о качестве заемщиков
На ипотечный рынок пришли заемщики с маленькими зарплатами, отметил Матовников. Из-за этого, если смотреть на многие коэффициенты, складывается впечатление, что на рынке ухудшились стандарты, а банки «пустились во все тяжкие», но на деле клиенты остаются надежными, считает он.
Однако ЦБ «немного смущают» стандарты кредитования, сказала Данилова: «Как вы видите, за длительную историю у нас стандарты сейчас находятся на самом рисковом уровне. Доля выдач с ПДН больше 80% — 37% (показатель долговой нагрузки, который отражает, какую часть ежемесячного дохода человек тратит на погашение кредитов. — РБК)». «Если человек небогатый, все равно это очень важно, что у него ПДН 80+. По сути, у него меньше денег остается после обслуживания кредита», — добавила она.
«Мне кажется, задача государственной политики — это не обеспечение квартирами мультимиллионеров из Москвы, а работяг в регионах. То, что у нас программа субсидирования в 2020 году безбожно обогатила самую богатую часть населения страны, это — unintended consequences (непреднамеренные последствия. — РБК) бюджетной политики. То, что сейчас большая часть субсидированной ипотеки попала людям, которые традиционно туда не очень имели доступ, — это, мне кажется, здорово», — ответил Матовников. Он добавил, что риски по конкретным заемщикам снижаются, после того как они переезжают из старой квартиры в новую, продают старую и спокойно погашают ипотеку — это обычная ситуация для рынка.
«Обычная, но стандарты наши на самом экстремально высоком уровне», — подчеркнула Данилова. Матовников в ответ заметил, что на рынке 15% людей гасят ипотеку в течение первого года: «Если эта доля начинает падать, у нас начнет расти ПДН. Но это не означает, что кредиты изменились, просто изменилась структура».
Обращает на себя внимание и рост среднего срока ипотечного кредита — в этом году он составил 26 лет, а в 2016-м составлял лишь 16 лет, заметила Данилова. Матовников же ответил, что люди действуют рационально, а темп погашения ипотеки зависит от уровня ставок.
«При ставках примерно до 2–3% люди реально гасят ипотеку по графику. Есть диапазон 3–6%, где люди реально гасят быстрее, потом все это уходит в космос, и они начинают быстро гасить», — объяснил он. Тот факт, что сроки погашения растут, не означает, что люди «сидят на хлебе и воде и не могут платить»: «За этих заемщиков можно не беспокоиться».
«Если подытожить ситуацию в ипотеке, каких-то немедленных рисков мы не видим, но мы видим, что за стандартами [выдач] нужно следить», — заключила Елизавета Данилова.
